未办理变更手续 住宅能否以商业用途获得补偿

案情简介：未办理变更手续，住宅能否以商业用途获得补偿

2002年4月28日，李某称其为柳州市颇家巷57、59号房屋所有人。其亲属经领取执照，利用该房屋从事经营。1999年，A公司开发建设“国泰大厦”，李某的房屋在拆迁范围内。双方多年未能达成拆迁协议，A公司否认李某的房屋是非住宅性质，不同意按房屋的原面积回迁，也不同意按非住宅标准补偿安置。经拆迁办申请，李某的房屋已被拆除。李某认为，其所持房产证确定房屋为非住宅（铺面及仓库）。请求：A公司对李某被拆除的房屋给予“以产权调换”的形式回迁在新建“国泰大厦”沿驾鹤路北楼平路面一楼156.64平方米门面，北楼二楼58平方米用房。其余面积及装修则作价补偿；A公司按李某房屋原建筑面积进行安置；

法院判决：应当给予补偿

一审法院认为，李某所持2116108号房产证是有效的房产凭证，具有法律效力，应受法律保护。房产证所确定的房屋为铺面及仓库，为非住宅性房屋。李某房屋面临驾鹤路，处于城市的主、次干道，符合柳州市房屋拆迁办公室柳拆字(1999)63号“关于同意拆迁驾鹤路、荣军路、颇家巷部分房屋的批复”规定的回迁条件。A公司辩称李某的房屋是住宅性质，不同意回迁的理由，因与本案查明的事实不符而不成立。李某诉请回迁安置在“国泰大厦”有理，予以支持。至于李某要求回迁在新建“国泰大厦”沿驾鹤路北楼平路面一楼的请求，因柳拆字（1999）63号批复中没有规定回迁的具体方位，故李某应与A公司协商解决，协商不成，依法另案处理。该院依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十条、第二十二条之规定，作出(2002)柳市民初(二)字第91号民事判决：A公司对李某被拆除的房屋给予“以产权调换”的形式回迁安置在新建国泰大厦一楼〔安置在国泰大厦一楼，除按产权门面1:1交换（含公共面积）需交每平方米1000元差价，安置门面面积超出原产权门面面积的，按商品房价每平方米6000元计收，安置面积不足李某房屋建筑面积的部分，按照重置价结合被拆迁房屋重新结算差价〕。案件受理费人民币15680元，财产保全费人民币6520元，其他诉讼费人民币2352元，合计人民币24552元（李某已预交），由柳州市国泰房地产开发有限责任公司负担。

律师说法：本案房屋是否属于住宅

依据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定“拆迁房屋确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动……（二）改变房屋和土地用途”，可见，李某在拆迁范围确定后，已无权更改房屋的用途。1995年12月26日取得的建设用地规划许可证，确定颇家巷57、59号房屋在拆迁红线范围内，李某仍将房屋由住宅更改为铺面和仓库，明显违反了该规定；《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城市规划法>办法》第三十六条规定“对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门同意，并办理变更手续。”李某在1997年重建房屋时，只申请取得柳州市规划局批准的建设项目名称为“住房”的私房建设工程规划许可证，根本没有办理变更手续，而柳州市房产局在没有经过市规划行政主管部门同意也没有办理变更手续的情况下，就迳行将原房产权的住宅性质更改为铺面和仓库，由此而导致争议。又根据1996年7月1日实施的《柳州市房屋拆迁管理规定》第四十五条规定，“拆除的房屋性质以房屋产权证载明的内容为依据。遇争议时，以规划管理部门批准建设该房屋的性质用途为准。”因此，虽然拆除的房屋的性质以房屋产权证载明的内容为依据，且李某现持有的房产证所载明的房屋性质为铺面和仓库，但由于该登记程序有问题，双方存有争议，因此应适用“遇争议时，以规划管理部门批准建设该房屋的性质用途为准”的规定。颇家巷57、59号房屋本来就是属于住宅，在重建时市规划局批准的建设性质仍然为住宅，故应将该房屋的性质确认为住宅。

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