没有房产证的厂房能否出租及合同无效后的处理方式

没有房产证的房子能否出租？2007年5月26日，侯某与苏某签订了一份租赁合同，苏某将其位于中山市横栏镇某工业区的一座厂房出租给侯某，约定用于工业用途，月租金为21500元，租期自2007年6月1日起至2010年5月30日止，侯某向苏某支付了押金50000元。然而，2008年6月，侯某在办理营业执照的过程中发现，该厂房既没有房产证，也没有土地证，且未取得建设工程规划许可证，导致其无法顺利办理相关手续。因此，侯某多次与苏某协商，要求终止合同并退还押金，但未能达成一致。随后，侯某向法院提起诉讼。

在2008年10月21日的庭审中，苏某提出答辩意见，认为租赁合同合法有效，不应解除。其主要理由包括：1、中山市横栏镇某村民委员会于2008年10月8日出具证明，确认苏某租用村集体土地自建厂房，具备办理环保及安全要求项目营业执照的条件；2、该厂房在出租给侯某之前，曾被他人用于工业用途并成功办理了工商营业执照；3、该厂房为村集体土地上建设，无法办理房产证，是否取得房产证与本案无关。因此，苏某认为即使厂房没有房产证，侯某仍可依据相关法律法规办理营业执照，合同应为有效。

2009年9月25日，一审法院作出判决，认为本案的争议焦点在于该厂房是否具备办理营业执照的条件。根据查明的事实，该厂房确实可以办理营业执照，侯某主张因无法办理而无法实现合同目的，与事实不符，法院不予支持。此外，由于侯某提前解除合同，依据合同约定，苏某有权没收押金，因此法院驳回了侯某要求返还押金的诉讼请求。

侯某不服一审判决，于2009年10月19日提出上诉，认为一审法院认定合同有效是错误的，适用法律不当。上诉理由指出，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”而本案中，苏某出租的厂房既未取得建设工程规划许可证，也无房产证，因此合同应为无效。

2010年6月13日，二审法院审理后认为，苏某出租的厂房确实未取得建设工程规划许可证，也无房产证，依据上述司法解释，租赁合同应属无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。因此，苏某收取押金缺乏法律依据，法院判决其应在本判决生效后七日内返还侯某押金50000元。