开发商虚假宣传如何维权？擅自变更规划能否退房？

赵先生在某开发区看中了一套房子，无论是宣传资料还是售楼小姐的口头介绍，都明确表示该物业为住宅性质。然而，在签订商品房买卖合同时，开发商却在“该商品房的用途”一栏填写了“公寓”。在普通市民的认知中，公寓与住宅并无明显区别，而开发商通过努力“争取”，使得业主在向银行申请贷款时，能够以住宅性质办理，而非商业用途。这一切让赵先生误以为所购房屋确实是住宅性质，直至交房时，开发商才告知他，该房屋实际为商业用房，需额外缴纳契税。

在房屋买卖过程中，许多实际情况与宣传内容存在较大出入。一旦合同签订、购房款支付完成，消费者往往发现自己已处于被动地位，难以与开发商进行平等协商，多数人只能选择妥协。面对开发商的虚假宣传行为，消费者应积极运用法律手段，维护自身的合法权益。

关于开发商擅自变更规划是否可以退房的问题，根据《民法典》相关规定，若一方以欺诈、胁迫的手段，或乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下作出民事行为，该行为应被认定为无效。因此，如果开发商在前期宣传中与实际房屋状况不符，或在小区整体规划中恶意变更设计、隐瞒原规划信息，消费者有权主张房屋买卖合同无效。

此外，2003年3月最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响的，应当视为要约。即使这些说明和允诺未写入合同，也应视为合同内容，违反者应承担违约责任。”

由此可见，广告内容是否构成合同条款，取决于其具体性和对购房决策的影响程度。若开发商在广告中对房屋及相关设施作出了明确承诺，并对购房行为产生实质性影响，即使未写入合同，也应视为合同的一部分，开发商若违反承诺，需依法承担相应责任。