小区业主不满物业服务质量，要求更换引发法律纠纷

2016年11月5日至11月21日，诗景长安小区业委会组织召开业主大会，就是否更换物业服务公司以及委托业委会重新招聘物业公司进行表决。表决结果显示，超过半数的业主支持更换物业公司。随后，业委会将该决议上报至鲁谷社区行政事务管理中心。然而，鲁谷街道办事处随后作出决定，要求业委会暂停依据该决议开展相关活动。北宇物业据此拒绝退出小区管理。

鲁谷街道办事处认为，此次业主大会的程序存在违规，因此建议业委会暂缓召开业主大会。对此，石景山诗景长安小区第一届业主委员会向法院提起诉讼，请求法院撤销鲁谷社区行政事务管理中心作出的两项相关决定。目前，法院已受理此案。

北宇物业的严经理在接受采访时回应称：“对于业主提出的问题，物业方面一直在积极整改，目前大部分问题已经得到解决。”6月14日，记者在诗景长安小区西区看到，小区业主的车辆可以自由进出。严经理解释称，物业并未强行收取停车费，而是针对长期使用地下停车库却不按时缴费的业主进行管理。“此外，小区设有一定数量的临时停车位，可供业主免费使用，但车位数量有限。在无法容纳更多车辆的情况下，物业出于安全考虑限制车辆进入，并非禁止业主进入小区。”

他进一步指出，小区地下停车场并不对外经营，因此无需进行备案，物业的行为并未违反相关规定。

关于业主大会的权利，业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成的民间组织，代表业主的利益，向政府及社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司的运作。业委会的权力来源于其对物业的代表权，拥有对物业重大事项的决策权。

业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期为2至3年，可连选连任。业委会委员由业主担任，主任和副主任则由委员中推选产生。通常情况下，一个物业管理区域设立一个业主委员会，根据区域规模，委员人数一般在5至15人之间。

根据北京市最新规定，凡商品房或经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可成立业主委员会。

业主委员会作为业主大会的执行机构，主要行使以下权利：

1. 召集业主大会会议，修订业主公约和业主委员会章程；
2. 代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3. 了解业主和物业使用人的意见与建议，监督并协助物业管理企业履行合同；
4. 审议年度管理工作计划和年度费用预算；
5. 监督公共建设与公共设施的合理使用；
6. 监督业主公约的实施；
7. 执行业主大会赋予的其他职责。