开发商“偷面积”招数将失效，赠送面积是否算产权面积？

开发商“偷面积”的手法或将不再奏效。据悉，这一新规旨在进一步推动城市规划建设管理的公平、公正与诚信规范，适用于南京市所有出让类用地的建设项目，在建设工程设计方案规划审批方面进行了明确要求。

根据规定，建设工程设计方案图纸应严格按照相关建筑设计规范标注各类建筑功能，不得使用“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等模糊表述，应根据建筑结构、围合关系和平面布局，将其归类为阳台或室内建筑功能空间。同时，南京市规划局强调，商业和办公类建筑需与住宅建筑严格区分。

具体而言，商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得采用单元式办公或公寓式办公等“类住宅”设计，应采用公共走廊式布局。除食堂外，不得设置厨房；开水间、饮水供应点、卫生间和管道井等设施应集中布置，且建筑最小分割单元的套内建筑面积不得低于60平方米。若办公或研发建筑确实需要设置带独立卫生间的套间，其套内建筑面积应不小于150平方米，且此类套间面积不得超过该层建筑面积的20%。此外，酒店式公寓建筑单体立面应体现公建化特征，采用通廊式布局，不得按单元式住宅设计。

“买一层送一层”曾是酒店式公寓常见的宣传手段，其4.8米的挑高常被购房者视为“赚到了”。然而，新规对建筑层高进行了刚性管控，要求建筑结构层高应与房间大小相匹配。在建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层和坡屋顶外，不得设置层高低于2.2米的空间。住宅、公寓（含酒店式公寓）的结构层高不得超过3.6米，办公、研发建筑不得超过4.2米，商业（门面房）建筑不得超过4.8米。

对于工业厂房、超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间，若面积超过2000平方米，其内部的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分，以及低层住宅中套内建筑面积超过200平方米的起居厅，层高可适当提高，但超层高部分面积不得超过该户套内建筑面积的20%，且层高不得超过7.2米。

此外，住宅建筑设置挑廊、檐廊时，其最大进深不得超过1.8米，办公、研发、酒店式公寓建筑的挑廊、檐廊最大进深则不得超过2.4米。

关于赠送面积是否属于产权面积的问题，需要明确的是，赠送面积并不属于产权面积。开发商通常不会将这些赠送部分写入购房合同，因此购房者在交房后若遇到赠送面积“缩水”，往往难以通过合同条款维护自身权益。这些赠送面积并非开发商的额外赠与，而是国家在建筑设计规范中已明确规定的部分。

根据现行规范，以下情况属于赠送面积或部分计入面积：
1. 入户花园及未封闭的阳台按一半面积计算；
2. 露台为完全赠送面积；
3. 地下室净高达到2.1米及以上时计入面积，低于2.1米则不计入；
4. 飘窗分为凸窗和落地飘窗，凸窗不计入面积，落地飘窗净高超过2.1米的计入面积，低于2.1米的不计入；
5. 阁楼净高达到2.1米的部分计入面积，低于2.1米的不计入。

因此，这些空间本就应属于购房者，开发商只是将其作为销售亮点加以利用。同时，根据《物权法》的相关规定，如顶层露台或底层地下室等空间，应归全体业主共有，而非某位业主独享。一旦其他业主提出异议，受赠业主将无法独占这些空间。

尽管顶楼和底楼的房屋原本销售难度较大，但这些附加条件的明确，或将改变购房者的心理预期，提升整体购房的透明度和公平性。