格式合同条款常见风险及防范措施，消费者如何识别和应对？

格式合同条款在实际应用中存在诸多风险，当事人在签署前应提高警惕，合理防范。以下是几种常见风险及其防范措施：

一、利用格式条款逃避风险，获取不当利益
某些《房产买卖经纪合同》中规定，无论哪一方违约导致合同无法履行，违约方仍需全额支付中介的居间服务佣金。此类条款使中介公司处于无论交易是否成功均可获利的有利地位，明显违背了合同公平、平等原则。根据《合同法》第四百二十七条，若中介未促成合同成立，不得要求支付报酬，但可要求支付必要费用。因此，此类条款涉嫌滥用格式合同优势地位，侵害了消费者的合法权益。

二、通过减免责任条款规避自身义务
某《商品房买卖合同》中规定，出卖人应在商品房交付后365日内将相关资料报产权登记机关备案。而另一合同补充协议则规定，交房通知以张贴公告并经过三个日历日视为送达，买受人若延期办理交房手续，即视为房屋已按期交付。前者虽符合《城市商品房预售管理办法》中关于90日内办理权属登记的规定，但后者则存在明显问题。交房通知并非法律文书，出卖人单方面规定其送达方式，实际上是在规避自身责任。如果因出卖人原因导致房屋质量问题，买受人拒绝收房并不应视为房屋已交付。

三、剥夺消费者依法索赔的权利
部分《商品房买卖合同》中规定，“开发商告知实际情况可延期交房”，并列举了大量不可抗力情形，如自然灾害、政府管制、办证滞后、市政配套未到位等，将这些因素均视为免责理由。此外，还有条款规定，若买受人退房，房屋已装修的，出卖人不承担装修费用及损失。根据《合同法》第117条，不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，而开发商将诸多非不可抗力因素纳入免责范围，属于单方面扩大免责范围，排除了买受人的重要权利，转嫁了本应由出卖人承担的风险。

四、单方面扩大解除合同的权利
某些合同补充协议中规定，因市政规划变化、消防等非出卖人原因导致的设计变更，买受人无权解除合同，出卖人也无需另行通知。另一条款则称，出现不可抗力时，合同履行期限自然顺延，出卖人无需通知买受人。此类条款严重违反了《合同法》第118条的规定，即当事人因不可抗力不能履行合同的，应及时通知对方以减轻损失，并在合理期限内提供证明。这些条款限制了买受人的合同解除权，同时免除出卖人应尽的通知义务，明显不公。

五、虚假宣传不承担责任
一些房地产开发公司在宣传资料中注明“本资料仅供参考，所有内容以政府最终批文为准”，或称广告、宣传资料仅为要约邀请，不构成要约。然而，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，若开发商在宣传中作出的具体说明和允诺对合同订立及房屋价格有重大影响，应视为要约。《消费者权益保护法》第8条、第9条、第10条及《合同法》第15条均强调了经营者在宣传中应承担的责任。此类条款实际上排除了开发商虚假宣传应承担的法律责任，损害了消费者的知情权和选择权。

综上所述，格式合同条款虽具有便捷性，但其内容往往存在不公平、不合理的风险。当事人在签署前应仔细阅读、理解条款内容，必要时可寻求法律专业人士的帮助，以确保自身权益不受侵害。