出租的房屋是违章建筑 合同是否有效

案情简介：出租的房屋是违章建筑

周某于2009年承租某村村民部分土地并在承租土地上无证搭建部分房屋。2012年贾某与周某达成租赁协议，由贾某承租周某自建房屋700平方米及场地，租期届满后，双方进行续租。2016年6月25日双方签订租赁合同一份，载明贾某承租周某自建房屋及场地约700平方米，租期一年，从2016年6月25日至2017年6月24日。租金为5.1万元/年，2016年6月25日、2016年12月25日各缴一次房租。如在合同约定期限内未履行租金给付义务，可解除合同；如遇政府征收致合同无法继续履行，合同自行终止，一切补偿费用归周某所有。合同签订后，贾某给付25500元房租。后涉案房屋列入搬迁范围，周某对房屋进行了装修并要求贾某搬离，2016年10月17日双方发生纠纷，贾某家属报警，派出所接警出警，现场处理时双方依租赁协议，贾某表示房屋租期未到期不搬迁，周某表示房屋拆迁，房客无条件配合拆迁。次日双方至调解工作站进行调解，贾某要求给予补偿，周某要求立即搬离，致调解未果。2016年11月16日双方再次至调解工作站调解，仍因搬离及补偿问题差距过大调解无果。2016年12月25日贾某未缴纳下半年房租。2017年4月13日因拆迁需要，周某应要求将出租房屋的水电交供水、供电部门拆除，停用水电。后贾某诉至法院。

法院判决：合同无效

法院经审理认为，贾某与周某签订的租赁协议虽反映双方当事人的真实意思表示，但本案中周某自建房屋未领取合法审批手续，属违章建筑，周某出租违章建筑违反法律规定，故应认贾某、周某间租赁合同无效，贾某要求确认贾某、周某间房屋租赁合同无效的请求成立。因合同无效且出租房屋已列入搬迁范围，故周某反诉要求返还出租房屋及场地的请求亦予支持。关于贾某要求周某赔偿损失33万元及周某反诉要求给付房屋租金或使用费一节，其中经营利润损失156520元及应付工人工资6万元系贾某经营产生的费用，与周某无关，不予采信；设备搬迁及安装调试费用7万元，贾某未举证证实，可依评估报告认定为30500元，贾某装修及电话宽带损失2万元，亦未举证，可依评估报告认定装修补偿费为7718.30元；关于贾某主张另行租赁房屋损失租金1万元及周某装修造成贾某损失2万元一节，结合周某出租无证房屋及涉案房屋列入搬迁，贾某确需另行租房，且周某在贾某使用期间装修及2017年4月后停水停电造成贾某无法使用等事实，周某反诉要求贾某给付未支付的房租或房屋使用费的请求不予支持，并酌定周某另行赔偿贾某租赁损失1万元。综上周某应赔偿贾某租赁损失1万元、装修装饰及搬迁费用38218.30元，合计48218.30元。

律师说法：合同是否有效

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

本案中，贾某与周某签订的租赁协议虽系双方当事人的真实意思表示，但周某出租自建房屋没有获得合法的审批手续，属违章建筑，依照上述法律规定，因该出租违章建筑的合同违反法律、行政法规的强制性规定，故为无效合同。因该无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故贾某有权主张周某赔偿自己的损失，周某则可向贾某主张将该房屋予以返还。

以上就是关于“出租的房屋是违章建筑 合同是否有效”的案例介绍，在这里要提醒大家，合同双方当事人应按照约定行使权利、履行义务。如果出现纠纷，最好咨询专业律师，以维护自己的合法权益。