房客擅自转租房屋，房主如何合法维权？案例解析与法律建议

案情简介：房客擅自转租引发纠纷

2013年5月10日，刘某与张某签订《租房合同》，约定由张某承租刘某所有的房屋，租期为2013年5月18日至2014年5月18日，每月租金为3800元。合同第五条明确约定，若张某未按约定缴纳租金，刘某有权解除合同。第六条进一步规定：若张某逾期未支付租金，每逾期一天需按月租金的2%支付滞纳金；若欠交租金超过15天，视为违约，刘某有权收回房屋，并由张某承担全部违约责任；此外，未经刘某同意，张某不得将房屋转租、转借或分租。

2014年11月18日，刘某与张某再次签订第二份《租房合同》，租期延长至2016年11月18日。该合同约定，除房租按每年5%递增外，其他条款沿用第一份合同。同时，允许张某在获得刘某同意的情况下，将房屋用于办公用途进行转租。合同还规定，租金应按季度支付至刘某指定账户，否则刘某有权收回房屋使用权。

合同签订后，张某在未获得刘某同意的情况下，将房屋转租给张某某公司。自2015年2月18日起，张某再未向刘某支付租金。目前，该房屋由张某某公司实际占有。

法院判决：解除租赁合同

法院经审理认为，根据2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》，张某不得擅自转租房屋，且须按约定支付租金。张某在未获刘某同意的情况下将房屋转租，并自2015年2月18日起未支付租金，已构成严重违约。因此，刘某有权解除合同。

由于刘某已通过起诉方式向张某送达解除合同的意思表示，原、被告于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》自法院依法送达起诉状之日（2015年6月2日）起解除。合同解除后，张某某公司无权继续占用该房屋，应立即腾退。张某亦应协助张某某公司完成腾退义务。

关于刘某提出的租金及滞纳金请求，法院认为，张某未履行合同义务，应承担相应违约责任。张某仅支付租金至2015年2月18日，法院确认合同于2015年6月2日解除，因此张某应按3800元/月的标准支付2015年2月19日至2015年6月2日期间的租金，共计13173元（3800元/月×3个月 + 3800元/月÷30天×14天）。

对于2015年6月3日起至张某与张某某公司将房屋腾交刘某之日止的房屋使用费用，法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，认为刘某有权主张房屋占有使用费，故张某应按3800元/月的标准支付该期间的费用。

关于滞纳金问题，根据合同约定，张某逾期支付租金应按日支付月租金的2%作为滞纳金。但法院考虑到实际情况，酌情将滞纳金标准调整为同期银行贷款年利率的24%。张某欠付租金9373元，应自2015年2月19日起至租金清偿之日止，按此标准支付滞纳金。

律师说法：如何维权

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，一方明确表示或以行为表明不履行主要债务；（三）一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

本案中，刘某与张某签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。张某在未经刘某同意的情况下擅自转租，并长期拖欠租金，已构成严重违约，刘某有权依法解除合同。

综上所述，本案提醒我们，合同双方应严格遵守约定，履行各自义务。如发生纠纷，建议及时咨询专业律师，以保障自身合法权益。