租房被法院拍卖，租赁关系是否继续有效？法律解析

案情简介：租房被法院拍卖

2011年5月29日，闫某与张某与冯某签订《房屋租赁合同》，约定冯某承租闫某、张某共有的商业用房（一至四层），租赁期限自2011年6月1日至2031年5月31日止。合同约定，2011年6月至2021年5月期间，年租金为40万元；2021年6月至2031年5月期间，年租金为50万元。合同第十九条明确，冯某可在不经过出租人同意的情况下转租或转让房屋，但需履行告知义务。第十二条则规定了合同解除的条件，包括：承租人拖欠租金累计达十二个月，或利用承租房屋进行违法活动。合同中未明确租金支付的具体时间，仅约定可每年支付一次。

合同签订后，双方履行至2014年9月。2014年9月，法院依据已生效的民事调解书，依法委托拍卖行对张某、闫某所有的涉案商业用房进行拍卖。2014年8月1日，买受人薛某以1617万元的最高价竞得该房屋。2014年9月10日，法院作出执行裁定，确认涉案房屋自裁定送达薛某之日起所有权转移。2014年10月10日，房产管理局向薛某颁发了房屋权属证书。2014年11月12日，法院执行局通知冯某，涉案房屋已由薛某购得，并要求其将房屋租赁费支付给薛某。

2015年9月24日，薛某委托律师向冯某寄送催告函，要求其支付自2014年10月10日起的租金。冯某未予支付。2015年9月30日，薛某向法院提起诉讼，请求判令解除与冯某之间的《房屋租赁合同》，并要求冯某支付租金40万元。

法院判决：冯某支付租金

法院经审理认为，闫某与张某与冯某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行各自义务。2014年9月10日，薛某通过拍卖取得涉案房屋的所有权，10月10日获得房屋权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原租赁合同继续有效，薛某作为新的房屋所有权人，依法享有该房产的收益权。

根据合同第十二条，承租人若拖欠租金累计达十二个月，出租人有权解除合同。自2014年10月10日薛某取得房屋所有权至2015年10月10日，冯某未支付任何租金，已构成合同约定的解除条件。因此，薛某请求解除合同并要求冯某支付租金的诉讼请求，符合法律规定，法院依法予以支持。

律师说法：租赁关系是否继续有效

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，即使租赁期间房屋所有权发生变更，原租赁合同依然有效。本案中，闫某与张某与冯某签订的《房屋租赁合同》合法有效，且租赁期限尚未届满。法院依据生效法律文书将房屋拍卖给薛某，但该行为并不影响租赁合同的效力。因此，冯某仍应按照合同约定，向新的房屋所有权人薛某支付租金。

综上，租赁关系在房屋所有权变更后仍应继续有效，承租人应依法履行支付租金的义务。在此提醒广大合同当事人，应严格按照合同约定行使权利、履行义务。如遇纠纷，建议及时咨询专业律师，以保障自身合法权益。