婚前一方购房婚后共同还贷离婚分割难题及法律分析
婚前以一方名义购买、婚后共同还贷并取得房屋产权证的按揭房屋，在离婚诉讼中若协商不成，如何进行分割，已成为婚姻财产分割中的一个复杂问题。本文以“婚前以一方名义购买，婚后共同还贷并取得房屋产权证的按揭房屋”这一特定类型为研究对象，结合现行法律与司法实践，提出个人见解，旨在引起对此类问题的关注，推动立法与司法的进一步完善。
**关键词**：离婚诉讼；房产分割；按揭
### 一、问题的提出
案例：小张（男）在婚前以其个人名义支付首付款10万元，通过按揭方式在沈阳市购买了一处房产。2004年12月，小张与小李（女）登记结婚，婚后二人分别以每月3000元和2000元的工资共同偿还贷款，至2007年12月诉讼时，已共同偿还18万元，尚有12万元贷款未还。经确认，房产证于2005年6月登记在小张名下，房屋现值为80万元。
在该案例中，小张婚前以个人名义购买房屋，婚后与小李共同还贷，并以自己名义取得房产证。那么，该房产应归属为小张的个人财产，还是夫妻共同财产？在诉讼中，如何确定其归属及分割方式？为深入探讨该问题，本文将其细化为以下四个核心问题：
1. 按揭房产的归属问题；
2. 按揭还款中个人财产与夫妻共同财产的识别问题；
3. 按揭房屋未还债务的处理问题；
4. 房产增值部分的分配问题。
### 二、主要观点分析及笔者意见
#### （一）关于按揭房产的归属问题
第一种观点认为，应根据婚前与婚后支付房款的比例来判断房产归属。即，若婚前支付金额多于婚后，则房产归名义购房者；反之则视为夫妻共同财产。该观点仅在个别交流中出现，尚未形成统一的司法意见。
第二种观点认为，根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。同时，《城市房地产管理法》第五十九条规定，房屋所有权的取得需经登记，因此，取得房产证即为取得房屋所有权的标志。据此，若婚后取得房产证，无论登记于谁名下，均应视为夫妻共同财产。该观点在“江苏综述”中得到支持，即：一方婚前以个人名义支付首付款并办理房贷，若婚后取得产权，无论登记于一方或双方名下，均应视为夫妻共同财产，离婚时予以分割。对于婚前支付的首付款，另一方可要求返还一半；尚欠贷款则视为夫妻共同债务。
第三种观点认为，无论房产证是在婚前还是婚后取得，房屋仍应归名义购房者所有。这一观点在“上海解答”中被明确支持，即：一方婚前以个人财产购买房屋并办理按揭，产权登记在自己名下，该房屋仍为其个人财产，婚后配偶一方参与还贷，不影响其个人财产性质。
笔者倾向于第三种观点，理由如下：
A. 婚前二人尚未建立夫妻关系，一方以个人名义购房，根据合同相对性原则，其为购房合同的相对人，独立承担还贷义务。即使婚后继续还贷，银行仍只向名义购房者主张权利，因此，名义购房者应享有相应权利，否则将显失公平；
B. 虽然婚后取得产权证，但该产权证的取得是基于婚前购房行为，而非婚后双方合意，因此不应简单地将房产视为夫妻共同财产。
#### （二）关于按揭还款中个人财产与夫妻共同财产的识别问题
根据房款支付时间，可将房款分为婚前支付与婚后支付两部分。婚前支付的房款原则上归名义购房者所有，除非有证据证明该部分资金为双方共同出资。若双方婚前均出资首付，且能证明各自出资比例，则按出资比例分割；若无法证明，则视为出资额相同。
对于婚后共同偿还的贷款部分，原则上应视为夫妻共同财产，双方有权平等分割。即使婚后仅一方实际还贷，也应视为共同财产，因婚后所得属于夫妻共同财产，无需考虑还贷金额多少。笔者不支持以还贷数额多少来确定分割比例的做法，因为夫妻共同生活期间难以准确区分谁还的多、谁还的少，且婚后收入的共同属性决定了其应为夫妻共有，而非个人贡献的体现。
#### （三）关于按揭房屋未还债务的处理问题
在认定房屋为名义购房者个人财产的前提下，笔者认为，未还贷款应由名义购房者承担。原因在于：
1. 房屋的购买和抵押行为均系婚前个人意思表示，名义购房者为合同相对人，承担合同义务；
2. 若由非名义购房者承担贷款，将违背合同相对性原则，且在现实中，银行仅能向名义购房者主张还款责任，若法院判决非名义购房者承担，将导致法律关系复杂化，增加各方负担，不利于社会和谐。
#### （四）关于房产增值部分的处理问题
房产增值部分的分配是此类房产分割中最具争议的问题。目前，尚无统一的法律规定，各地法院做法不一。例如，“上海解答”认为，非名义购房者无权要求分割增值部分，仅可主张婚后共同还贷部分的返还；而“江苏综述”则认为，非名义购房者有权要求分割增值部分。
笔者倾向于“江苏综述”的做法。具体理由如下：
1. 尽管笔者认为房屋应归名义购房者所有，但房屋的成本构成包括婚前支付的首付款、婚后共同还贷以及尚未偿还的贷款。其中，婚后共同还贷部分的增值，应考虑非名义购房者的贡献，否则有悖于民法的公平原则和权利义务对等原则；
2. 从机会成本的角度来看，名义购房者婚前购房的行为可能使夫妻失去婚后共同购房的机会。例如，若小张婚前未购房，夫妻可能在婚后共同购置房产，此时小李也应享有相应的增值收益。若小张婚前购房，小李婚后还贷，其对房产的贡献应得到合理回报，否则将导致权利义务失衡。
### 三、当前法律规定存在的问题与立法建议
当前法律对按揭购房在离婚诉讼中的分割问题缺乏明确规定，仅在司法解释中提及，如《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（二）》中规定，若未取得产权或尚未完全取得所有权，法院不宜判决房屋归属，应根据实际情况决定使用归属。然而，这一规定仅是权宜之计，未能从根本上解决财产分割问题，反而可能带来新的矛盾。
一方面，财产分割问题悬而未决，给双方带来持续的精神压力；另一方面，由于产权归属不明确，可能导致夫妻对还贷行为消极对待，影响按揭贷款的正常清偿，甚至引发更多社会问题。
此外，虽然部分省份的高级人民法院发布了相关指导意见，但这些意见仅适用于本地区，缺乏全国统一的法律依据，且各地做法不一，难以形成统一标准。
基于上述问题，笔者提出以下立法建议：
1. 由最高人民法院发布专门的司法解释，对离婚诉讼中按揭房产的分割问题作出更具体、明确的规定，以实现公平与统一；
2. 在立法过程中，应以民法公平原则为指导，合理吸收各地法院的实践经验，形成更具操作性的法律规范；
3. 房屋按揭制度涉及多重法律关系，包括开发商与银行的贷款合作、购房人与开发商的买卖关系、购房人与银行的借贷关系等。因此，在立法时，应注重与物权法、房产法、合同法等相关法律的衔接，避免法律冲突，同时兼顾司法实践的便利性与社会效果。
**注**：本文中“名义购房者”指以其名义购买住房的夫或妻；“非名义购房者”指未以其名义购买住房的夫或妻。
**参考文献**
[1] 贾明军，《这套房子是夫妻共同财产吗》，上海沪家律师事务所网站，2005年7月4日发布。
[2] 吴卫义，《离婚时，你能分得房产增值吗?》，上海沪家律师事务所网站，2008年8月8日发布。
[3] 元春华，《浅谈离婚纠纷中按揭财产的分割》，上海沪家律师事务所网站，2008年7月24日发布，作者系江苏省崇仁县人民法院法官。
[4] 贾明军主编，《婚姻家庭纠纷案件律师业务》，法律出版社2008年1月出版，第291页至314页。
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[6] 万鄂湘主编：《婚姻法理论与适用》，人民法院出版社，2005年1月第1版。
[7] 韩玫著：《正确适用婚姻法应注意的几个问题》，2001年6期《人民司法》。
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