违反居间合同纠纷案：法院驳回原告全部诉讼请求

案情：违反居间合同引发纠纷
2004年5月8日，陈传实与满堂红公司签订《定金支付及要约发出委托书》，约定：陈传实委托满堂红公司向案涉房屋的业主发出购买要约，房屋建筑面积为74平方米，总房款为250000元，交付标准为“吉屋”（双方在“吉屋”后标注的“附带家私家电”一栏中打“×”表示删除），付款方式为一次性支付。陈传实同意支付5000元作为定金，交由满堂红公司代为保管，满堂红公司须尽力促成交易。若业主同意按250000元成交或低于该价格成交，并同意上述房屋条件，陈传实即视为确认成交，满堂红公司无需另行通知即可将定金转交业主。陈传实应于业主收取定金后两天内补足余款5000元，否则视为违约。满堂红公司如在2004年5月17日前未能与业主达成协议，代管的定金应无息退还陈传实。若满堂红公司在此期限内取得符合要约条件的业主承诺，业主承诺到达满堂红公司即视为到达陈传实，买卖合同即告成立。陈传实须于2004年5月30日前签署《房地产买卖合同》，并于2004年6月18日前与业主到广州市房管局办理交易过户手续。若陈传实在业主承诺后不依约履行，已付定金将被业主没收，同时需向满堂红公司支付违约金12500元。若陈传实或其代理人、亲属在未通过满堂红公司的情况下与业主交易，仍须支付违约金12500元。同日，双方还签订了《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定如满堂红公司成功促成交易（以签订《房地产买卖合同》为准），陈传实应支付房地产咨询及买卖代理费共计7500元。当日，陈传实支付定金5000元，满堂红公司随即将其转交业主何群笑。
随后，陈传实与何群笑在协商过程中就房屋交付标准是否包含两台分体式空调，以及付款方式是否为一次性支付产生争议。陈传实认为“吉屋”应包含空调，要求分期付款；何群笑则明确表示“吉屋”不含家私家电，并坚持要求一次性付款。双方未能达成一致，导致房屋交易未能完成。
2004年5月27日，满堂红公司以挂号信形式向陈传实发出《通知》，要求其尽快签署《房地产买卖合同》并办理交易过户手续。陈传实虽表示收到通知，但未履行相关义务。

结果：法院驳回原告诉讼请求
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，法院作出如下判决：
一、维持广州市天河区人民法院（2004）天法民三初字第1112号民事判决第二项；
二、撤销广州市天河区人民法院（2004）天法民三初字第1112号民事判决第一项；
三、驳回被上诉人满堂红（中国）置业有限公司的诉讼请求。

律师点评：违反居间合同应依法承担违约责任
被上诉人（居间人）主张上诉人（委托人、买受人）构成违约，所指的“约”即为《定金支付及要约发出委托书》中关于支付违约金的约定。该合同由被上诉人提供，既包含居间合同关系的条款，也涉及房屋买卖合同的部分内容，即由上诉人委托被上诉人向业主发出购买要约。作为专业的房地产中介公司，采用此类合同形式，一方面便于操作、提高效率，另一方面也有防范“跳单”行为的考虑，即买受人可能在获得业主信息后绕过中介直接交易，以逃避支付居间费用。

合同中约定：“若上诉人在业主按上述要约作出承诺后，不依约履行，……需向上诉人支付违约金125000元”。根据该条款，上诉人支付违约金的前提是买卖合同的主要条款已成立（即业主已接受买受人的要约）。然而，实务中对于委托人违反居间合同是否应向居间人支付违约金，存在三种不同意见：
一、该约定为双方真实意思表示，符合意思自治原则，委托人违约应承担相应违约金；
二、依据《买卖代理费支付承诺书》的约定，满堂红公司收取代理费的前提是委托人与业主按房管部门格式签署《房地产买卖合同》。现居间人已履行居间义务，但因委托人自身原因未能签署合同，损害了其获取报酬的权利，有权要求赔偿损失，违约金虽有不妥，但仍可支持；
三、居间人并非买卖合同的当事人，委托人违反买卖合同的，居间人无权向其主张违约责任，该条款依法应属无效。

笔者倾向于第三种意见。理由如下：
首先，居间人不具有买卖合同当事人的主体资格。虽然居间合同中同时约定了居间关系和买卖合同内容，但这并不改变居间人仅为中介服务提供者的身份。根据《合同法》第四百二十六条，居间人取得报酬的前提是促成买卖合同成立，但并不意味着其成为买卖合同的当事人，也不应享有买卖合同中当事人的权利。

其次，合同中关于委托人违反买卖合同须向居间人支付违约金的条款，属于不合理约定，依法应为无效。尽管合同中同时涉及两种法律关系，但根据合同相对性原则，委托人承担违约责任的性质应与买卖合同中的责任有所区别。若允许居间人因委托人违反买卖合同而收取违约金，将导致委托人需同时向出卖人和居间人承担违约责任，加重其责任，亦可能使居间人不当受益。根据《合同法》第四十条，此类条款因显失公平，应认定为无效，居间人不得以意思自治为由，强加不合理的违约金条款于委托人。

再次，居间人与业主签订的《承诺书》中，并未明确约定业主将追究买受人违约责任的权利转让或授权居间人代为追索，因此，居间人主张违约金的权利，不能视为受业主转让或授权所得。

此外，居间人应通过合法途径寻求救济。本案的争议，实质上源于居间合同的报酬制度。根据《合同法》第四百二十七条，若居间人未能促成合同成立，不得要求支付报酬。因此，合同是否成立，是居间人能否获得报酬的关键。本案中，房屋买卖合同是否成立，涉及“预约”与“本约”的界定问题。

“本约”说认为，买方发出的要约已包含房屋、价款、付款方式及交易过户时间等主要条款，双方已就合同核心内容达成合意，应视为买卖合同已成立，即使还需签署正式合同，也仅为形式确认，居间人有权要求报酬。

“预约”说则认为，双方虽就部分条款达成一致，但对房屋交付、付款方式等关键内容仍存在分歧，合同性质应为预约，买卖合同尚未成立，居间人无权要求报酬。

笔者认为，买方发出的要约已明确包含房屋、价格、付款方式等主要条款，应认定为本约。委托人在发出要约后，若对已确定的内容反悔，不影响合同成立的事实，其仍应依约支付报酬。即便在预约情形下，合同未能成立亦可能是委托人自身原因所致，此时居间人仍可依法追索“必要费用”。但若将此类费用称为“违约金”，则可能引发不必要的争议，且缺乏明确的法律适用标准，亦需居间人承担举证责任，对社会交易成本而言并不高效。

因此，笔者建议，应根据居间人提供服务的阶段，参照促成合同成立时的收费标准，合理确定报酬，而非使用“违约金”这一具有惩罚性质的表述。

在当前的二手房交易中，大量买卖双方通过中介进行交易，因买卖双方通常缺乏时间与精力去搜集和筛选房屋信息。因此，保障居间人合法取得报酬至关重要，但同时也应避免其滥用合同条款，强行索取不合理费用，从而破坏市场公平与交易秩序。