借贷纠纷中财产保全后买卖能否破租赁？法院裁定解析

案情回顾：在原告刘某与被告侯某的民间借贷纠纷一案中，刘某在诉讼过程中向法院申请财产保全，请求查封侯某名下位于湖南省桂阳县城关镇城南路的一间门面。法院依法作出查封裁定，并于2014年5月7日对该门面实施查封，同时向当事人送达裁定书，并在门面显著位置张贴查封公告。由于是活查封，查封期间由侯某继续经营和保管该门面。案件经审理后，法院判决侯某应偿还刘某借款12万元。判决生效后，侯某未履行还款义务，刘某遂向法院申请强制执行。执行过程中，法院查明侯某除该查封门面外无其他可供执行财产，因此决定对该门面进行拍卖。

然而，在评估和拍卖过程中，案外人李某提出执行异议，称其已于2014年7月15日与侯某签订租赁合同，主张依据“买卖不破租赁”原则，法院不得对该门面进行拍卖，即使拍卖，原租赁合同也应继续有效。该争议焦点在于：财产保全与“买卖不破租赁”原则发生竞合时，应如何处理。

争议焦点分析：

第一种观点认为，根据《合同法》第229条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则。该原则意味着，在租赁期内，即使房屋所有权发生转移，原租赁合同仍然有效，承租人有权继续使用租赁物，且新所有权人不得随意解除合同。因此，李某与侯某的租赁合同在法院查封期间应继续有效，法院不得执行拍卖。

第二种观点则认为，本案应考虑查封与租赁行为的先后顺序。法院的查封行为具有优先效力，其目的是保障执行程序的顺利进行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人对已被查封的财产所进行的任何处分行为，均不得对抗申请执行人。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也明确规定，若房屋在出租前已被法院依法查封，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，法院不予支持。因此，李某的租赁合同不能对抗法院的查封，其效力在法院查封之后应受到限制。

律师说法：财产保全后，买卖能否破租赁？

综合上述分析，第二种观点更为合理。理由如下：

1. 法院的财产保全措施旨在对被执行人的财产进行控制，以确保将来判决能够得到有效执行。一旦财产被查封，原所有权人即丧失对该财产的完全处分权，其权利受到法律限制。因此，即使在查封期间由侯某继续经营，也不影响法院对财产的处分权。

2. 根据相关法律规定，若房屋在出租前已被法院依法查封，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，法院不予支持。同时，法院对查封财产已进行公示，李某作为案外人，若未在查封前与侯某签订租赁合同，其租赁权不能对抗法院的查封行为。

3. 尽管李某可能构成善意第三人，但其租赁合同的效力不能对抗法院的强制执行。在法院拍卖该门面时，李某在同等条件下享有优先购买权，但若其希望继续租赁，必须与新的买受人另行协商并达成新的租赁协议，原合同不自动延续。

综上所述，在法院采取财产保全措施后，原租赁合同的效力受到限制，不能对抗法院的查封和后续执行行为。因此，“买卖不破租赁”原则在此情形下并不具有优先性。