“霸王条款”无效案例：法院驳回居间公司违约金诉求

案情：因“霸王条款”引发的合同纠纷
2004年6月12日，某某地产投资顾问有限公司（以下简称某某公司）与买受人佚名及案外人庄焕华、庄静雯（出卖方）签订了一份《房地产买卖居间协议》。协议约定，某某公司作为居间人，将案外人位于本市浦东新区浦明路99弄32号102室的房屋介绍给佚名购买，房屋总价为人民币2,450,000元，并明确了付款方式及意向金的数额与处理办法。协议第十条特别约定，若因佚名的原因导致房地产买卖合同未能签订，应向某某公司支付总房款3%的违约金。协议签订后，佚名按约支付了意向金5,000元。后因佚名与出卖方产生矛盾，未能签订正式的房地产买卖合同，某某公司遂向原审法院提起诉讼，主张佚名违反协议约定，应支付违约金49,000元。佚名则认为，该违约金条款属于“霸王条款”，应认定为无效，请求法院予以撤销。

结果：法院驳回原告诉讼请求
原审法院最终认定，某某公司要求佚名支付违约金人民币49,000元的诉讼请求不予支持。

律师说法：格式条款的效力认定
一、本案争议条款应认定为无效格式条款
本案的核心争议在于《房地产买卖居间协议》第十条的效力问题。该条款规定：“由于佚名的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向某某公司支付总房款3%的违约金。”对于该条款是否有效，存在两种不同观点：
一种观点认为，该协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规，应认定为有效，各方应依约履行。因佚名未签订买卖合同，某某公司有权依据该条款主张违约金。
另一种观点认为，该条款为某某公司单方面拟定的格式条款，排除了买受人主要权利，加重了其责任，应认定为无效。法院最终采纳了第二种观点。

根据《合同法》第三十九条和第四十条的规定，认定格式条款无效需满足两个条件：一是该条款属于格式条款；二是该条款存在《合同法》第五十二条和第五十三条所列情形，如免除自身责任、加重对方责任或排除对方主要权利。本案中，争议条款符合上述两个要件。
首先，该条款属于格式条款。格式条款是指一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其具有预先拟定、适用不特定对象、定型化等特征。本案中，某某公司提供的《房地产买卖居间协议》是在与佚名及案外人签订合同前即已制定，非经双方协商，具有明显的格式条款性质。此外，某某公司未能举证证明其在签订合同时已采用合理方式提示佚名注意该加重责任的条款，也未与之进行协商，因此该条款具备格式条款的法律属性。
其次，该格式条款加重了对方的责任，排除了对方的主要权利。居间人的职责是为委托人提供订立合同的机会或媒介服务，其报酬应基于促成交易成功而获得。若居间合同未能促成交易，居间人不应享有额外的违约金请求权。本案中，争议条款的设置实际上意味着只要签订了居间协议，买受人就必须完成交易，否则需承担违约金。这实质上是将交易风险单方面转嫁给买受人，限制了其自由缔约的权利，属于典型的加重责任、排除主要权利的格式条款，依法应认定为无效。

二、居间人应依法维护自身权益
根据《合同法》规定，居间人只有在成功促成委托人与第三人之间合同成立的情况下，才有权请求支付报酬。而合同是否成立具有不确定性，居间人无法完全控制交易结果。因此，若居间活动未能促成合同，居间人不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付其为居间活动所支出的必要费用。
《合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”据此，本案中某某公司虽不能主张违约金，但仍有权请求支付其在居间过程中所支出的合理费用。然而，必要费用与报酬在性质和金额上存在显著差异，且房地产居间活动通常涉及权籍调查、市场分析、陪同看房、协助协商等服务内容，居间人需承担一定的成本与风险。因此，为合理保护居间人权益，建议在居间合同中采用“菜单式”收费模式，即根据实际提供的服务项目进行收费，而非单方面设定违约金条款。
这种做法既能有效约束委托人履行合同义务，也能在居间未成功时弥补居间人的成本损失，从而减少因条款不合理而引发的纠纷，实现合同双方的公平与合理。