租赁合同出租方违约责任解析：如何追责与维权

案情回顾：租赁合同中出租方违约

S市某外资企业（以下简称承租方）与S市某公司（以下简称出租方）签订了一份租赁合同，约定出租方将其所属的佳田工业园出租给承租方，并应在合同签订后五个月内另行建设一栋宿舍楼，交付承租方使用。同时，出租方需解决房屋的产权及土地纠纷，并确保房屋装修符合合同约定的标准。

合同签订后，承租方按照约定预付了租金，并进行了相应投资和经营活动。出租方也如约交付了工业园的房屋。然而，随后出租方以实际面积超过合同约定为由，将其中仓库和一间房屋共计500多平方米另行出租给他人。承租方在接收工业园时发现装修不符合合同标准，为尽快开展业务，不得不自行进行装修。不久后，该工业园因地产纠纷被政府有关部门查封，导致承租方无法继续经营。此外，出租方也未按合同约定建设宿舍楼。在遭受巨大经济损失的情况下，承租方向法院提起诉讼。

法院判决：租赁合同有效

法院审理后认为，租赁合同为有效合同，承租方要求出租方立即建设并交付宿舍楼的请求不予支持。理由如下：

首先，该请求并非一般的给付之诉，而是涉及特定履行条件的合同义务。根据法律规定，租赁的标的应为有体物，而宿舍楼作为建筑物，属于有体物范畴。因此，出租方未履行建设宿舍的义务，属于违约行为，应承担相应的民事责任。但该条款因客观条件限制无法履行，且责任在出租方，故法院认为该请求不应支持。

其次，承租方主张的经济损失缺乏充分证据支持，法院不予采纳。

再次，关于代垫装修工程款及房屋被查封的问题，法院认为这些争议属于与合同义务直接相关的法律关系，应一并审理。

律师说法：出租方违约应如何承担责任

出租方应继续履行“建设并交付宿舍”这一合同条款，理由如下：

（一）从合同权利义务关系来看，该条款设定了出租方的两项义务：一是建设宿舍，二是将宿舍交付承租方使用。只有两项义务同时履行，合同才能完整实现。因此，出租方未履行其中任何一项，均构成违约。根据合同自由原则，合同的权利义务应以双方约定为准，不能仅以传统租赁合同以现房出租为特征，来否定以未来房屋作为租赁标的的合理性。否则，订单交易等合同形式也将被认定为无法履行，这显然不符合法律精神。

（二）“建设宿舍”这一义务在客观上是可以继续履行的。合同中设定多个权利义务是合同自由原则的体现，不能简单以有体物与无体物的分类来否定其合理性。在本案中，“建设并交付宿舍”是两个不可分割的行为，是双方基于对实际情况的分析而作出的合理约定，具备可履行性。在签约时，双方已充分考虑建设宿舍的可行性，如具备空地、建设时间充足、出租方已办理消防报批手续、承租方提供资金支持等。因此，严格履行合同是必要且可行的。

（三）承租方所要求的宿舍楼，是出租方完成建设义务后形成的有体物，而非无体物，因此具备租赁的条件。法律上，“有体物”与“无体物”是对权利对象的分类，如房屋为有体物，知识产品为无体物。但本案中，租赁合同标的为“佳田工业园”，其范围明确，不存在争议。即使在建设过程中因面积问题导致部分房屋被出租方另行出租，也不能改变合同约定的租赁物范围。如果实际面积确实大于约定，出租方可依公平原则要求调整租金，但不能单方面变更租赁物。出租方若想调整租赁范围，应与承租方协商一致，征得其同意，不能擅自占用已出租的房屋。