口头约定延长租期一年是否具有法律效力？法院判决详解

案情简介：
2013年5月10日，何某与胡某在某房产代理咨询有限公司的居间介绍下签订了《租房合同》。合同约定：胡某承租何某的房屋，租赁期限为3年，自2013年5月11日起至2016年5月10日止；每月租金为1,800元，押金为2,000元；何某提供空调、热水器、洗衣机、冰箱等设施。同日，何某向胡某出具了2,000元押金收条。

2016年5月9日，原3年租期届满后，双方口头约定延长租期一年，并将租金调整为每月2,300元，其余条款保持不变。胡某随后以现金方式支付了9个月的租金，即2016年5月至2017年2月的房租。

2017年2月10日，胡某向何某提出解除租赁合同，何某同意解除，但要求胡某结清水、电、天然气费用，并对房屋进行清洁。2017年2月12日，胡某搬离房屋。此后，胡某仍拖欠水、电、天然气费用，且何某尚未退还押金。双方因此产生争议，胡某在搬离时拆除了空调和热水器。

法院判决：
法院经审理认为，本案系因双方解除租赁合同后产生的押金返还争议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原租赁合同为书面形式，合法有效。但双方在租期届满后口头约定延长租期一年，该约定超过六个月，未采用书面形式，因此应视为不定期租赁。

根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但解除方应给予对方合理的准备时间。胡某于2017年2月10日通知何某解除合同，并于次日搬离，未给予何某合理的交接准备时间，应承担相应责任。法院酌情认定胡某应给予何某3天的准备时间，故需支付3天的房屋占有使用费230元。

关于赔偿问题，法院认为：
1. 何某主张胡某损坏了锁芯、浴霸灯泡、酒柜柜门、灯具、床架及乱涂内墙，但仅提供照片作为证据，缺乏其他辅助证据佐证，且胡某予以否认，故法院对该部分损失不予支持。
2. 胡某已将空调和热水器归还，并支付了相应的安装费用，因此何某要求赔偿空调和热水器的价款无实际必要，法院不予支持。
3. 何某自行粉刷外墙大门并支出100元油漆喷漆费，胡某在庭审中表示愿意协助恢复，故该费用应由胡某承担。
4. 胡某尚欠水、电、天然气费用共计580元，应按合同约定支付给何某。
5. 何某已支付空调安装费400元，其中胡某已支付200元，剩余200元应由胡某承担。

综上，胡某应向何某支付油漆喷漆费100元、水电天然气费用580元、空调安装费200元、房屋占有使用费230元，合计1,110元。由于何某尚未退还2,000元押金，故在胡某支付上述费用后，何某应返还押金890元。

律师说法：
关于“口头约定延长租期一年是否有法律效力”的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限超过六个月的，应采用书面形式。若未采用书面形式，则视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。

本案中，原租赁合同为书面形式，合法有效。但延长租期一年的约定未采用书面形式，因此该部分约定视为不定期租赁。胡某有权依法解除合同，但应给予何某合理的准备时间。法院据此判定胡某需承担3天的房屋占有使用费。

在此提醒大家，签订租赁合同时，应尽量采用书面形式以明确双方权利义务，避免因口头约定产生纠纷。如遇争议，建议及时咨询专业律师，依法维护自身权益。