二手房房主毁约不卖房，买方如何维权及追讨违约金？

2013年1月7日，通过房地产经纪有限公司的居间介绍，业主覃小姐与买方余小姐签订了一份《二手房预约买卖及居间服务合同》，约定覃小姐将其自有房产以109万元的价格出售给余小姐。合同规定，余小姐需在签约后2日内支付定金2万元，并在1月21日前完成首期款监管手续，金额为19.8万元，剩余房款则通过按揭方式支付。覃小姐则需在签约后3日内向担保公司指定人员出具全权委托公证，委托其进行融资赎楼。待银行出具按揭承诺、赎出房地产权证并完成抵押注销登记后3日内，双方应签订正式的《二手房买卖合同》。合同还明确，若任一方违约，需向对方支付房屋总价的20%作为违约金，并对其他相关事项进行了详细约定。

合同签订后，余小姐依约支付了定金。然而，随着楼市进入“小阳春”，房价上涨，覃小姐在收到定金后却单方面毁约，拒绝出售房产，并终止了与担保公司的委托赎楼关系，也不配合余小姐办理首期款监管手续，导致整个交易无法继续进行。经海王地产多次催促，覃小姐仅愿意赔偿余小姐2万元损失，拒绝履行合同义务。

面对卖方违约的情况，买方应采取以下措施：

1. 在房价上涨的情况下，若发现业主有毁约迹象，买方应及时委托律师提起诉讼，并申请诉讼保全，以防止出现一房两卖等执行困难的情形；
2. 违约金不仅具有补偿功能，还具有惩罚性质，即使守约方未遭受实际损失，违约方仍需支付违约金；
3. 解约权是守约方在对方根本违约时行使的单方解除合同的权利，其行使前提是守约方自身未违反合同约定。在本案中，覃小姐存在一房两卖的严重违约行为，属于根本违约，其在合同已无法履行的情况下再向余小姐发出解约通知，不构成合法解约。