房产商一房两卖如何处理？法律解析与维权指南

房产商一房两卖被起诉

2007年12月，孟某与曲阜某房产商签订了一份《商品房买卖合同》，约定孟某购买该房产商的一套楼房，总价款为22万元，房款需在2007年12月底前一次性付清，逾期未付款需支付违约金。同时，合同规定房屋应于2008年12月底前交付，若逾期交房，房产商需按日支付总房款万分之一的违约金。

合同签订后，孟某已支付10万元预付款，但剩余房款未能在规定时间内结清。2009年3月，孟某得知该房屋已被房产商出售给他人，且房产商也承认了这一事实，并已通知孟某。房产商辩称，由于孟某未按时履行付款义务，已构成违约，因此其依法行使合同解除权，并未违反法律规定。此外，房产商声称已通过电话及多次当面沟通的方式通知孟某解除合同。

关于房产商一房两卖的处理方式，可分以下三种情形进行分析：

1. 出卖人先后与两个不同的买受人签订房屋买卖合同，且后买受人已实际履行合同义务并办理了房产过户登记手续。在这种情况下，两个买卖合同均有效。但由于后买受人已取得房屋所有权，其享有的是基于物权的请求权，而前买受人则仍处于债权状态，无法主张物权权利。

2. 出卖人先将房屋出售给前买受人并办理了产权过户登记，之后又与后买受人签订同一房屋的买卖合同。此时，出卖人已非房屋所有权人，其行为构成无权处分。根据《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”若出卖人无处分权，则该买卖合同不成立。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，若未经权利人追认或未取得处分权，该合同无效。

3. 在两次买卖均未完成过户登记的情况下，房屋所有权仍归出卖人所有，两个买受人均未取得房屋的所有权。此时，买受人只能通过债权保护方式来维护自身权益。由于两个债权处于平等地位，无先后顺序，因此前买受人和后买受人均有权随时向出卖人主张履行合同义务。然而，在两个债权实现存在竞争关系时，谁先取得房屋过户登记申请权，谁便享有优先权。