租赁厂房无房产证，合同效力如何认定？企业注册受阻引发纠纷

案情回顾：租赁厂房无房产证

2006年，原告与被告签订厂房租赁协议，约定原告租赁被告正在建设的位于向阳路228弄100号北约1200平方米（以实际测量为准）的厂房和办公楼，用于开办企业。协议中还明确约定，被告有义务协助原告办理企业相关的工商登记事宜。合同签订后，原告依约支付了2万元作为一个月房租的押金，以及相当于一季度房租的定金6万元。厂房建成后，被告将房屋交付原告使用，并提供了上海市公安局编订门弄号牌的通知，新厂房编号为向阳路102号。随后，原告开始准备企业开办的相关资料，但在向工商部门申请企业开业登记时，被告无法提供该厂房的房产证，导致原告无法在该场所注册企业。原告多次催促被告办理产权证，但被告始终未予办理。后原告通过其他途径了解到，被告系村集体企业，其出租的厂房建于村集体土地上，无法办理房地产权证。因此，原告要求被告返还押金及定金，但被告认为原告可以将企业注册在其他地点，继续在租赁厂房内经营，且租赁厂房无产权证并不影响其使用，同时指出在出租时已告知原告无产权证的事实，原告对此是知情的，且已实际使用厂房，故不同意返还押金和定金。原告遂向法院提起诉讼，要求被告退还押金并双倍返还定金。

处理结果：双方达成调解协议

在法院合议庭法官的主持下，双方最终达成调解协议。原告同意搬离租赁厂房，被告则返还原告押金2万元及房租45000元。

律师说法：如何认定房屋租赁合同的效力

本案是一起因房屋租赁合同引发的民事纠纷。争议的焦点主要集中在两个方面：一是房屋租赁合同是否有效；二是被告的行为是否构成根本性违约。

关于租赁合同的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第121条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律、行政法规并未规定租赁房屋必须办理房产证，因此原告未取得房产证并不影响其对房屋的使用权。虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，但该办法属于部门规章，不具备法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》进一步明确，自《合同法》实施后，确认合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得依据地方性法规或部门规章。因此，本案中由于不存在法律或行政法规对房屋出租必须取得房产证的强制性规定，双方签订的租赁合同应认定为有效。

至于第二个争议焦点，即被告是否构成根本性违约，尽管租赁房屋无产权证不影响其使用价值，但本案中原告租赁房屋的目的是用于企业注册经营，这一点在合同中已明确约定。根据企业注册的相关规定，合法的经营场所必须具备房产证。由于被告无法提供产权证，导致原告无法完成工商登记，严重影响了其合同目的的实现。因此，被告的行为已构成根本性违约，原告有权据此解除合同。