开发商不履行购房意向书，是违约还是缔约过失？法律解析

案情回顾：开发商不履行购房意向书

2005年3月25日，陈某与某房地产公司签订了《城市花园购房意向书》，双方就认购房屋的面积、单价、总价以及相关优惠项目达成一致，并明确约定后续将签订正式的商品房预售合同。合同签订后，陈某依约支付了2万元订金。然而，由于房地产市场价格普遍上涨，房地产公司及其委托代理人在2006年6月至2006年2月期间多次向陈某发出通知，要求解除购房意向书、退还订金或调整购房方案。陈某则认为该意向书具有商品房买卖合同的性质，不同意变更。为此，陈某向法院提起诉讼，要求房地产公司继续履行合同，按照意向书约定的价格出售房屋。

房地产公司则辩称，购房意向书并非正式的商品房买卖合同，陈某的诉求既无事实依据，也无法律依据，请求法院驳回。法院最终判决房地产公司承担违约责任。

法院审理过程中形成了两种不同意见。第一种意见认为，陈某与房地产公司签订的购房意向书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，受法律保护。虽然意向书中包含了房屋面积、单价、总价及部分优惠条款，但因其缺少《商品房销售管理办法》所规定的主要条款，且明确指出双方还需签订商品房预售合同，因此该意向书应视为预约合同，其目的是促使双方签订正式的商品房买卖合同，而非直接成立买卖关系。因此，陈某主张意向书为有效买卖合同并要求履行，缺乏法律依据。但考虑到陈某签订意向书的初衷是购房，而房地产公司未履行约定义务，导致合同目的无法实现，房地产公司存在过错，应承担缔约过失责任。

第二种意见认为，房地产公司构成违约责任。合议庭最终采纳了第二种意见，认定房地产公司未按购房意向书的约定履行签订商品房买卖合同的义务，构成违约。在法官的释法说明下，陈某将诉讼请求变更为要求房地产公司返还订金2万元，并赔偿因不能履行购房意向书所造成的实际损失。

律师说法：不履行购房意向书是违约还是缔约过失

第二种意见是正确的。理由如下：

依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方应按照约定全面履行各自义务。陈某与房地产公司签订的购房意向书属于预约合同，具有合同效力。在房地产公司拒绝履行签订正式商品房买卖合同的义务，且未能提供合理理由的情况下，导致预约合同目的无法实现，应视为合同终止履行。因此，房地产公司应返还陈某已支付的订金2万元，并赔偿其因合同无法履行所造成的实际损失。

赔偿范围应包括直接损失和间接损失。其中，间接损失体现为陈某在另行购买同等品质房屋时所支付的额外差价。

根据民法原理及我国《合同法》的相关规定，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方违反诚实信用原则，导致合同未成立、被撤销或无效，从而造成对方信赖利益损失时所应承担的责任。而违约责任则是在合同成立并生效后，一方未履行合同义务或履行不符合约定时所应承担的法律后果。

缔约过失责任的产生依据是“先合同义务”，即在合同尚未成立前，当事人应遵循诚实信用原则进行磋商；而违约责任的产生依据是“合同义务”，即合同成立并生效后，当事人应履行合同约定。缔约过失责任具有法定性，是法律直接规定的责任；而违约责任则具有约定性，基于合同条款产生。

本案中，陈某与房地产公司签订的购房意向书已经具备合同效力。房地产公司未按约定履行签订商品房买卖合同的义务，其责任源于合同成立后的违约行为，而非缔约过程中的违反先合同义务。因此，房地产公司应承担的是违约责任，而非缔约过失责任。