签二手房买卖合同需注意的五大要点，避免因阴阳历错误导致纠纷

郑先生在2013年12月中旬与卖家签订了二手房买卖合同，并支付了首付款5万元。合同中约定，第二笔房款30万元需在春节后的农历元月十五支付，并办理过户手续。然而，当年12月底，因交房细节，双方又签订了补充协议，再次提及第二笔房款的支付时间。郑先生当时误以为是“农历十五”，便直接填写了“1月15日”，没想到中介却将该日期写成了公历的1月15日，整整提前了一个月。他当时并未察觉这个错误，买卖双方也未提出异议，中介也未核对原合同内容。结果，还没过完春节，郑先生就接到中介的电话，被告知因延期支付房款，卖家要追究违约责任，甚至决定不再出售房屋。最终，郑先生去年不得不走上法庭，不仅房子没买成，还因违约金、律师费和中介费损失了近10万元，苦不堪言。

在签订二手房买卖合同时，应注意以下几点：

1. **审查房屋的权属情况**
应确认交易房屋是否存在抵押、查封或其他权利限制，根据我国相关法律规定，被司法机关或行政机关依法查封或限制权利的房屋不得进行转让。对于共有房屋（如夫妻共同共有），转让前必须获得所有共有人的书面同意。

2. **明确房屋价款及其他费用**
房屋价格应由买卖双方协商确定，但通过中介机构交易时，需特别注意核实卖方的委托价格，防止中介虚高房价。此外，应明确交易中涉及的税费承担方式，以及附属设施的价款。对于中介佣金，也应详细约定委托价格、服务内容、佣金数额，并对交易失败后的佣金退还作出明确约定。

3. **清晰约定付款方式和时间**
付款方式是合同中的关键内容，应明确每笔款项的支付条件和时间。通常房款分为定金、首付款和尾款，建议采用中介机构代收代付的方式以降低风险。若涉及按揭或转按揭，还应提前约定在贷款未达预期额度时的处理办法。

4. **严格审查交房情况**
合同中应明确交房时间、交房条件及相关费用的承担。例如，水、电、煤气、物业管理费、维修基金等费用的支付责任，应提前在合同中约定清楚，避免后续纠纷。

5. **设定明确的违约责任条款**
违约责任条款是保障交易安全的重要部分，应明确违约责任的承担方式、违约金或赔偿金的计算方法、免责情形以及担保方式。同时，若双方选择仲裁方式解决纠纷，应按照《仲裁法》的相关规定，写明具体的仲裁条款，确保法律程序的合法性与可执行性。