宅基地转让纠纷如何处理？刘某案例解析与法律建议

刘某是广州花都农村的一名居民，1995年，她的父亲以刘某伯娘的名义在村里申请了一块96平方米的宅基地，原本是打算由伯娘自己建房使用的。然而，由于伯娘经济困难，无力建房，便口头将该宅基地转让给了刘某的父亲。刘某的父亲用尽全部积蓄，建起了一栋四层楼房，全部费用均由他承担。此后，刘某一家在该房屋中居住了十多年。

如今，刘某的伯娘却以宅基地土地使用证上登记的是她的名字为由，要求刘某一家将房屋的一半分给她，否则将提起诉讼。刘某一家对此感到非常委屈，认为宅基地是因伯娘无法建房而转让给父亲的，且所有亲戚和邻居都清楚这一事实。此外，父亲建房耗尽积蓄，之后也再未申请新的宅基地，因此对伯娘的主张难以接受。

面对这种情况，刘某不知该如何处理。以下是关于宅基地转让协议纠纷的处理方式：

1. **协议的效力问题**
宅基地转让协议的法律效力取决于签约双方的身份。如果转让发生在本集体经济组织内部成员之间，协议一般视为有效；但如果转让对象是本集体经济组织以外的人员，且未经集体经济组织同意，则该协议可能被认定为无效。根据《土地管理法》的相关规定，宅基地属于集体所有，其转让需符合特定条件，以保障本集体经济组织成员的居住需求。

2. **协议无效的法律后果**
根据《合同法》的规定，无效合同的法律后果通常是恢复原状。但在实际处理中，考虑到房屋居住权和生存权的重要性，法院往往不会简单地要求返还房屋。例如，上海等地采取变通处理方式：若房屋尚未交付使用，则恢复原状；若房屋已交付买方使用，则通常尊重现状，驳回产权人要求迁出的诉讼请求。

3. **遇到拆迁如何处理**
如果宅基地转让协议签订后遇到拆迁，法院通常会直接以判决动迁款归属的方式来处理纠纷。若购买人属于本集体经济组织成员，动迁款一般归其所有；若购买人非本集体经济组织成员，甚至为城镇户口，则动迁款的分配可能按照“三七开”的原则进行，即产权人获得70%，购买人获得30%。

《物权法》第一百五十二条明确规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条也指出：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。