买卖房屋不协助过户纠纷：法院判决继续履行合同，明确区分居间与委托关系

案情：买卖房屋不协助过户纠纷
2002年11月9日，原告与两名被告（第一被告为房屋中介公司，第二被告为卖房房主）签订了一份房屋买卖合同。合同约定，原告购买第二被告位于大连市沙河口区春柳街113号楼1-1-2号的房屋，总价为83,500元，合同签订时先支付10,000元定金，余款在10日内付清；第二被告负责承担过户相关费用，并协助第一被告及原告办理过户手续；若被告不协助办理过户手续，则构成违约，应双倍返还定金。同时，双方在合同中注明该房屋建筑面积为34平方米。

合同签订后，原告依约支付了全部房款。但在办理过户过程中，原告发现该房屋实际建筑面积仅为31.2平方米，遂要求被告退还多收的房款。然而，被告不仅拒绝退款，还拒绝协助办理过户手续。在一次庭审中，第二被告出示了一份与原告签订的房屋买卖合同，该合同签订日期晚于之前的合同，且明确写明房屋面积为31.2平方米。

结果：法院判决继续履行合同
法院认为，三方所签合同属于有效的委托合同，第二份合同是对第一份合同的变更。因此，原告应视为已放弃请求赔偿的权利。据此，法院作出如下判决：
1. 继续履行原合同；
2. 被告应在判决生效后15日内协助原告办理房屋过户手续；
3. 驳回原告的其他诉讼请求。

律师说法：如何区分委托关系与居间合同
这是《中华人民共和国合同法》实施后，本律师承办的第一起居间合同纠纷案件。通过本案的处理，总结如下：

第一，房屋中介公司与房屋买卖双方之间的法律关系究竟是委托关系还是居间关系？目前，大连地区的房屋中介公司在工商登记中多使用“XX房屋代理有限公司”这样的名称，其他地区亦有类似情况。因此，有人认为“代理”即等同于“委托”，将中介公司与当事人之间的合同视为委托合同。然而，本律师并不认同这一观点。

首先，委托代理只是代理的一种形式，而代理还包括法定代理和指定代理，因此委托与代理是包含关系，不能等同。其次，受托人只能接受一方当事人的委托，为该方利益服务，不能同时接受双方的委托，否则将违背委托的初衷，也不符合法律规定。

房屋中介公司设立的目的，是为买方寻找合适的房源，同时帮助卖方以更好的价格出售房屋。因此，中介公司实际上同时服务于买卖双方，这种“一手托两家”的行为显然与委托关系不符。在具体交易中，虽然可能判断出某一方先与中介公司签订合同，但从中介公司的整体服务来看，买卖双方均为不特定对象，无法明确谁先委托谁后。因此，不能简单以合同签订顺序来判断委托关系的成立。

基于上述分析，本律师认为，不能仅凭中介公司名称中带有“代理”二字就认定其与当事人之间为委托关系。为防止中介公司为追求短期利益而损害一方当事人，合同法特别规定了居间合同制度。居间合同的三方关系包括居间人和买卖双方，居间人应如实向买卖双方提供信息，买卖双方也应如实向居间人披露情况。只有在这样的制度下，才能有效遏制中介公司虚报信息、损害一方利益的行为。因此，原判决将本案所涉合同认定为委托合同，存在值得商榷之处。

第二，买卖双方在签订居间合同之后，又单独签订买卖合同，若两者内容不一致，是否可以视为对原居间合同的变更？本律师认为，不能简单地将后一合同视为对前一合同的变更。

合同的变更可分为法定变更和协议变更两种情形。本案中，居间合同并未具备法定变更的条件，因此只有在买卖双方达成协议的情况下，才构成合同变更。然而，居间合同涉及三方当事人，即居间人与买卖双方；而买卖合同仅涉及买卖双方，其内容仅是对房屋面积、价格等标的物的重新确认，并不能说明买卖双方已放弃因居间人错误提供信息而产生的赔偿请求权。

因此，原判决仅凭买卖双方签订新的合同就认定原居间合同已变更，并据此认为原告放弃了对居间人的赔偿请求，这一认定显然不够严谨，存在法律适用上的问题。