买卖房屋不协助过户纠纷,法院判决继续履行合同

案情：买卖房屋不协助过户纠纷

2002年11月9日，原告与两个被告（第一被告为房屋中介公司，第二被告为卖房房主）签订了一份合同，合同内容如下：原告购买第二被告位于大连市沙河口区春柳街113号楼1-1-2号房屋，价款为83，500元，合同签订时先付10，000元定金，余款10日内付清；第二被告承担过户一切费用，并协助第一被告和原告办理过户手续；如果被告不协助办理过户手续的视为违约，应当双倍返还定金。同时，二位被告称该房建筑面积为34平方米。

合同签订之后，原告依约支付了全部房款。但是在办理过户手续过程中原告才得知该房屋只有31.2平方米，遂要求被告退还多收的房款，但是被告不但不予退还反而拒绝办理房屋过户手续。

在一次开庭时，第二被告提供了一份原告与其签订的房屋买卖合同，签订日期在上述合同之后，该合同上明确写明该房面积为31.2平。

结果：法院判决继续履行合同

法院认为，三方所签合同系有效的委托合同，第二份合同是对第一份合同的变更。因此应视为原告放弃了请求赔偿权。故法院判决如下：1，继续履行合同；2，被告在判决生效后15日内为原告办理房屋过户手续；3，驳回原告其他诉讼请求。

律师说法：如何区分委托关系和居间合同

这是《中华人民共和国合同法》颁布后本律师办理的第一起居间合同纠纷案。通过办理此案，总结如下：

第一，房屋中介公司与房屋供求双方到底是委托关系还是居间关系。

目前大连的房屋中介公司在工商登记时都用“XX房屋代理有限公司”这样的名称，据说其他地区的房屋中介公司也用这样的名称。那么代理与委托、居间到底是一种什么关系呢？

有人认为代理就是委托，委托与代理是同一个概念，即我们常说的“委托代理”或者“委托代理人”。按照这一观点，代理公司与当事人签订的合同当然就是委托合同。但是本律师并不赞同这一观点。首先，委托代理只是代理中的一种，除委托代理之外还有法定代理和指定代理。因此二者只是包含关系。其次，受托人只能接受一方当事人的委托，为了委托人的利益而尽全力完成委托事项。因此受托人绝对不能受利益相对的双方当事人的同时委托，这样就会与委托的目的相违背，法律也不允许。房屋中介公司设立的目的，既是为买方找到合适的房屋，也是为了卖方能将自己的房屋卖出好价钱。从这一点上来说，房屋中介公司一手托着买方，而一手又托着卖方。这种一手托两家的行为显然是与委托相背的。我们很难说中介公司到底是受谁之托，为谁而尽力。这一点不论从时间上还是从道义上都很难说谁委托在先。单从某一个具体房屋，某一对供求双方而言可能判断出供方在先还是需方在先，但是从中介公司的全部服务来看却根本看不出先后，因为买方和卖方都是不特定的，不是某一买方就是与某一卖方必定要建立买卖关系的。这样，买方与某一卖方相比可能与中公司签约在先，但是与其他卖方相比可能签约在后。反之亦然。即使能够判断谁委托在先，也不应当适用委托的规定。因为法律明确规定不得先后接受当事人双方的委托。通过上述分析，本律师认为不能单从中介公司的名称上看有代理两个字就认为是委托关系。

也正是为了防止中介公司为了某一方的利益，比如为了尽快地、高价地把房屋卖掉而挣取高额的中介费或其他费用而损害买方的利益，合同法明确规定居间合同。对于为买卖双方提供信息服务的中介公司，既要为买方如实汇报卖方的情况，也要为卖方如实汇报买方的情况，这样三者就建立起了典型的中介居间关系。也只有这样，才能从根本上转变中介公司为了短期利益虚报信息从而损害一方当事人的利益。

因此原判决认定该案所涉合同为委托合同是值得商榷的。

第二，买卖双方在居间合同签订之后又单独签订的买卖合同如果与原居间合同不一致能否认为是对原居间合同的变更。

对于认真分析，本律师认为不能简单地认为后一合同是对前一合同的变更。首先，合同的变更分法定条件下的单方变更和一般情况下的协议变更。本案所涉居间合同并没有法定变更的条件，因此只能协议变更。我们知道，居间合同涉及三方当事人，即居间人和利益相对的两方。而买卖合同只涉及买卖两方，买卖双方签订的买卖合同只能说明买卖双方对合同标的、价格等的重新确定，而不能说明买卖双方对于因居间人错误提供信息所造成损失的放弃。

因此原判决基于买卖双方单独签订了新的买卖合同就认为原合同已变更，进而认定买方放弃了请求居间人承担赔偿责任的权利，也是值得商榷的。