商办房再上市身价缩水百万，新政下交易前景堪忧

今年3月26日，本市出台政策对商业办公项目实施限购，导致各大中介在政策压力下纷纷下架商办房源。甚至“商住房”这一关键词因违规宣传被网站删除。如今，链家等多家中介重新开始代理商办房交易，宣传页面上只出现“商办”，不再使用“商住”一词。

尽管允许委托中介机构代理交易，但商办项目仍面临严格的限制条件。新建商业和办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；而存量商办项目虽然可以销售给个人，但需执行严格的限购政策，同时不允许办理银行贷款。因此，目前市场上的商办房交易主要集中在“3·26新政”前已成交的二手房源。

然而，尽管中介表示重新开放代理，记者登录链家网查询发现，多个“商住房”小区的房源仍未上线。据多位链家经纪人透露，由于系统问题，商办房源昨晚才开始录入，尚未正式挂网。业内人士普遍对商办房的交易前景持悲观态度，认为在二手住宅市场低迷的情况下，商办房更难找到买家。

以北苑家园为例，一套66平方米的一居室此前同户型最高成交价达484万元，但最终以470万元入市后仍“死扛”一个月未成交，如今价格已降至430万元仍未有人接手。对于新政前成交的二手商办房，购房资格要求同样严格：名下在京无住房和商办类房产记录，且需连续五年缴纳社保或个税。此外，商办房的产权年限仅为四五十年，相较于住宅而言明显不足。

目前，商办房相比住宅唯一的优势就是价格较低。链家经纪人小于提供的参考报价显示，一套77平方米的商办房总价在220万至250万元之间，而新政前同户型最高报价曾达388万元，一般报价也在320万至340万元之间。麦田地产也已开放二手商办房交易，但成交量不高，价格普遍大幅下调。例如，美立方曾以160万元成交一套57平方米的商办房，而新政前的最高报价曾达到275万元；N次方小区也有一套65平方米的商办房，价格从过去的320万元降至216万元。

总体来看，商办房如今必须降价几十万甚至上百万元才能成交，否则很难吸引买家。

**相关链接：什么是商办楼？**

根据上海市关于高层建筑、住宅区及其他建筑物名称管理的规定，商务楼通常指用于商业服务的七层以下的办公楼或写字楼，八层以上则称为大楼。商住楼则指底层（或数层）为商业、办公用途，其余部分为住宅的综合性建筑。商办综合楼和商住综合楼均被列为上海市规划管理技术规定中适建范围的四十二种建设项目之一。

在写字楼市场中，目前流行的两大评定标准是甲级写字楼和5A写字楼。甲级写字楼是一种通行的叫法，并无固定标准，因为开发商普遍不愿被贴上“乙级”标签，因此许多具备玻璃幕墙、电梯、外观高大等特征的写字楼都自称甲级。

相比之下，5A写字楼有较为明确的评定标准，类似于酒店星级评定。其主要标准包括：

1. **黄金区位**：地段是写字楼价值的核心，无论在哪个城市，优质地段都是吸引租户和买家的关键。
2. **超大规模**：不仅指建筑体量大，更强调其配套的广度和深度。一个五星级写字楼通常集写字楼、公寓、酒店、会展中心、购物中心等多种功能于一体，同时具备便捷的交通条件。
3. **建筑文化**：对于写字楼而言，品牌文化或摩天大楼的形象是其重要的吸引力。无论是东方还是西方，人们普遍对高耸入云的建筑充满向往，尽管某些事件曾一度影响这种趋势，但摩天大楼仍是写字楼的象征。
4. **硬件设施**：5A写字楼在硬件设施方面追求科技与创新，例如标准层高、承重、弱电系统、新风系统、电梯、智能化管理等。这些设施不仅先进，更体现了写字楼在功能和设计上的创新。
5. **软件服务**：相较于酒店的五星级服务标准，写字楼的软件服务更注重高效和专业化。例如，提供卫星会议、活动策划、会展中心等商务配套服务，以及全天候空调、节假日无休、送餐、夜餐、代办员工地铁月票等便利服务。这些服务提升了写字楼的整体品质和吸引力。