物业费纠纷如何避免？拖欠费用不是解决之道

案情简介：自去年6月11日起至起诉之日，被告娄先生一直未支付约定的物业服务费，共计1181.28元。娄先生承认拖欠物业费的事实，但他认为这是由于小区物业管理存在失职行为所致。他指出，根据合同，小区的生活用气应为管道煤气或天然气，但部分业主却使用瓶装液化石油气；互联网宽带接入方式应为局域网光缆传输，但部分业主使用的是ADSL接入。因此，他提起反诉，要求物业公司统一供气和宽带接入方式，并从收取物业管理费之日起，赔偿其因多支付费用所产生的损失及利息，总计1440.78元。

另一位被告范先生因长期在国外工作，回国后发现房屋存在电路漏电、漏水、瓦片掉落、绿化较差等问题。开发商和物业公司在购房合同时曾口头承诺保留一块绿地，并由双方共同管理小区，但后来开发商未能履行这些承诺。多次交涉未果后，范先生选择拒交物业费以表达抗议。

在10名被告中，卫女士欠费最多。她认为，物业服务合同是由业主委员会签订的，而非通过业主大会程序，因此对业主没有约束力。她主张，物业公司要求支付物业费的依据是其与业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》，但业主委员会并非决策机构，只有业主大会才有权选聘物业管理企业。

法院判决：业主败诉
法院审理后认为，只要业主委员会代表全体业主与物业公司签订了物业服务合同，且物业公司已履行了合同义务，业主就有义务按照合同约定支付物业费。如果业主对物业服务质量有异议，应通过正常渠道解决，如与物业公司协商、向业主委员会反映，或向相关部门投诉。若物业公司确实未达到合同约定的服务标准，且上述途径无法解决，业主可通过业主大会进行投票，决定是否解聘物业公司并选聘新的管理单位。

同时，法院指出，若物业服务合同中已对服务质量标准和费用缴纳作出明确约定，应严格按照合同条款执行。协商不成的，业主可通过法律途径提起诉讼。

律师说法：如何避免物业纠纷
物业公司与业主之间的关系既存在矛盾，又相互依存，协调两者关系是物业管理中的重要课题。当前物业纠纷的核心在于收费与服务质量之间的失衡。要化解此类矛盾，物业公司必须切实提升服务质量，以业主满意为工作标准。

物业公司应从业主日常生活中的实际需求出发，高质量地提供绿化、卫生、治安、物业维护等基础服务，同时积极探索特色服务和个性化服务，以满足业主日益多样化的管理需求。此外，服务质量的评判不应仅由业主或物业公司单方面决定，而应引入第三方监督机制，以增强公正性和公信力。

另一方面，部分物业公司的账目不清、信息不公开，也是引发纠纷的重要原因之一。因此，物业公司应在管理与运营中做到财务公开、信息透明，增强与业主之间的信任。

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