购房者定金能否退还？售楼员承诺是否有效？法院终审判决解析

案件回顾：开发商拒绝履行售楼员所签协议
2013年5月25日，王海（化名）与某开发商签订了《北京市商品房认购书》，认购该公司开发的某号房屋。该认购书明确了房屋的面积、价格、付款方式以及定金条款，其中第四条约定：王海应于签订认购书当日向开发商支付5万元定金，开发商需出具收款凭证并注明收款时间，双方约定正式合同应在2013年6月5日前签订。王海在签订认购书当日支付了5万元，但收据上注明的款项名称为“预约金”。随后，王海按照销售人员李玲（化名）的要求提交了购房资格审查资料，并于2013年6月4日通过短信联系，李玲回复称将在6月底完成购房资格资料的上传，预计10个工作日后出结果，然后在7月底签订预售合同。然而，2013年6月29日晚9点20分左右，李玲电话通知王海，开发商计划将该楼整体改为精装修销售，每平方米价格将上涨5000元。王海坚持要求按原认购书条件签订预售合同，但开发商拒绝，并退还了5万元定金。

法院判决：售楼员行为由开发商承担
2013年12月，王海向法院提起诉讼，要求开发商双倍返还定金共计10万元。在一审中，开发商辩称未能在约定时间签订合同是因王海资金未及时到位所致，且李玲作为销售人员擅自更改签约时间，违反公司规定，其个人承诺不能作为王海违约的依据。此外，开发商认为王海缴纳的“预约金”不等同于定金，不适用定金罚则。一审法院于2014年3月13日作出判决，认定王海支付的5万元应为定金，开发商擅自加价导致合同无法签订，应承担相应责任，故判决开发商双倍返还定金10万元。

开发商不服判决，提起上诉。二审法院认为，李玲作为开发商的销售人员，属于公司授权的代理人，其在销售过程中所作出的承诺应由开发商承担法律责任。开发商否认与王海之间通过短信达成的签约时间变更，缺乏法律依据。此外，王海的购房资料在2013年6月中旬才被开发商提交审验，按照常规流程，审验需5个工作日，因此原定的6月5日前签约已无法实现。这一事实进一步说明，签约时间已通过销售人员与买受人协商变更。

根据变更后的签约时间，王海应在7月底前完成签约，否则构成违约。但开发商在王海拒绝接受加价方案后，明确表示不再与其签订合同，违反了认购书的约定。因此，法院维持一审判决，开发商应按照认购书约定双倍返还定金。

律师观点：购房者所交定金能否退还
本案的争议焦点在于开发商收取的5万元是否属于定金，以及未能签订正式合同的责任归属问题。尽管收据上注明为“预约金”，但从付款时间、金额以及认购书的内容来看，该5万元应被认定为定金。根据法律规定，法人代理人以法人名义从事的民事行为，应由法人承担相应责任。李玲作为开发商的代理人，其与王海通过短信达成的签约时间变更承诺，应视为开发商的承诺。

开发商否认与王海之间的口头约定，不符合法律规定。同时，购房资格资料的审验时间也证明，原合同约定的签约时间已无法实现，因此王海在7月底前未签约并不构成违约。最终，法院认定开发商违约，应双倍返还定金。