开发商虚假宣传售房，购房合同能否撤销？法院判决关键点解析

案情介绍：
开发商在销售“豪逸·御华庭”楼盘时，自2010年起进行了广泛宣传，称该项目位于岐关西路，是“城央唯一百万平方米豪宅巨著”，并宣称“项目占地三百亩”、“小区前沿是一个整体大型商业中心”。然而，至2012年5月，部分业主发现，此前被宣传为属于豪逸·御华庭地块的约80亩土地，实际上属于另一开发商。此外，由于项目被其他开发商的地块隔断，原本承诺的配套设施不复存在，业主的居住景观也受到影响。

2012年6月，近60位业主联名向开发商递交公开信，指出部分住宅和商业中心规划在他人地块上，要求退房并赔偿一半损失。2012年7月26日，豪逸·御华庭在销售中心召开发布会，首次正式回应地块规划问题。据恒茂公司运营中心总经理钟锦豪透露，最初协商购买该7字型地块时，对方报价为70万元/亩，但后续细节谈判中，价格飙升至近300万元/亩，远超开发商的承受范围。为确保项目整体品质，恒茂公司最终选择放弃购买该地块。

2012年7月至8月期间，共有130位业主陆续向中山市第一人民法院提起诉讼，要求开发商退房或返还已付房款的30%。

争议焦点：
原告主张，被告恒茂公司在广告宣传及现场展示中夸大或虚构了项目信息，如“城央唯一百万平方米豪宅”、“占地300亩”、“10万平方米罕见大体量商业配套”等，这些宣传误导了购房者，构成欺诈，应承担相应法律责任。因此，120位业主请求法院判令变更《商品房买卖合同》中的价格条款，将涉案商品房的价款调整为合同价款的70%，并要求恒茂公司返还差额部分，同时承担诉讼费用。另有10位业主则请求撤销合同，要求开发商返还购房款及利息，并赔偿购房款的30%。

对此，恒茂公司曾回应称，“300亩”的宣传仅为前期概念性设计，并未最终确定，且在沙盘上已作出相应提示，强调以政府最终批复为准，不存在欺诈行为。同时，公司认为其与业主签订的合同真实有效，是双方真实意思的体现。

法院判决：
法院审理后认为，本案争议焦点主要有三个：一是恒茂公司是否存在欺诈行为；二是业主请求撤销合同是否成立；三是业主主张的30%赔偿是否应予支持。

针对焦点一，法院通过核查恒茂公司曾在媒体及网站上发布的广告内容，认定其宣传与实际情况不符，且具有主观故意。宣传中提到的“占地300亩”和“10万平方米商业配套”等信息，结合其提供的沙盘模型，足以对消费者产生误导，构成民事欺诈。

对于焦点二，法院指出，虽然法律赋予购房者在遭受欺诈时撤销合同的权利，但并非所有欺诈行为均可导致合同撤销。本案中，“占地300亩”的宣传仅出现在媒体报道中，并未作为对购房者的明确承诺；同时，双方在《商品房买卖合同》的补充协议中已约定“宣传材料不具备法律效力”。此外，宣传内容并非合同中的核心条款，也未在正式合同中体现。法院认为，购房者在购房时通常会对房屋本身进行综合考量，不能仅凭宣传面积和沙盘模型做出决定。因此，没有证据表明合同并非业主真实意思表示，业主请求撤销合同的诉求缺乏依据，法院不予支持。

关于焦点三，法院认为，业主主张按总房价30%进行赔偿，缺乏事实和法律依据，因此酌情判定开发商应按总房价的3%进行赔偿。