没办下按揭贷款想退房怎么办？商品房预售纠纷处理全解析

案情介绍：未办理按揭贷款想退房

郑某是北京市某公司的职员，于2010年在北京购置了一套房产，最终全家选定了一套位于房山区的两居室。由于该房屋尚在建设中，郑某于同年12月30日与房产公司汇金公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋总价为1130436元，买受人采用贷款方式支付购房款。2011年1月11日，郑某前往开发商处支付了首付款340436元，汇金公司于1月14日向其出具了房款发票。随后，郑某按照合同要求将相关贷款资料提交给开发商，由其协助向银行申请贷款并办理手续。

然而，两个月后，开发商通知郑某贷款未能办理，要求其自行前往建设银行申请。郑某同意将资料取回，并亲自前往银行办理贷款。但经过审核，银行工作人员告知郑某其提交的材料虽符合要求，却无法获得贷款。郑某感到困惑，不明白为何材料齐全却无法获批贷款，更担心逾期付款是否会面临违约责任。于是他多次前往开发商处沟通，但开发商总是以各种理由推脱，迟迟不予解决。直到2011年12月，开发商才告知郑某可以退房，郑某随即提交了退房申请。然而，后续与开发商协商退还首付款事宜时，对方仍态度敷衍，一拖再拖。

无奈之下，郑某寻求知名房产律师李松的帮助。李律师通过调查建设银行，查明银行不发放贷款的原因是汇金公司在建设银行存有的贷款保证金被依法查封。据此，李律师指出，贷款无法办理是由于开发商的原因，其已构成违约。郑某有权请求解除购房合同，并要求开发商退还首付款340436元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2011年1月14日起至实际退款之日的利息。

在律师的建议下，郑某将开发商汇金公司诉至法院。法院最终作出如下判决：解除郑某与汇金公司于2010年12月30日签订的《北京市商品房预售合同》；汇金公司应在判决生效后10日内退还郑某首付款340436元，并支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月14日起至判决生效之日止）。

律师说法：商品房预售纠纷的处理方式

本案属于典型的商品房预售合同纠纷，商品房预售合同是商品房买卖合同的一种。根据司法实践，只要出卖人具备房地产开发经营资质并已取得商品房预售许可证明，该预售合同即具有法律效力。

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。根据商品房是否竣工，商品房买卖合同可分为商品房预售合同和商品房销售合同。

本案中，买卖双方已签订《商品房预售合同》，且该合同内容合法有效。郑某已履行支付首付款及提交贷款资料的义务。然而，由于汇金公司在建设银行的贷款保证金被依法查封，导致郑某无法顺利办理贷款，从而无法支付剩余房款。因此，汇金公司对贷款无法办理负有不可推卸的责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，若因一方当事人的原因导致商品房担保贷款合同未能订立，进而导致商品房买卖合同无法继续履行，守约方有权请求解除合同并要求赔偿损失。本案中，因开发商原因导致贷款无法办理，郑某有权依法解除合同。

此外，依据我国《合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的部分终止履行，已履行的部分可根据履行情况和合同性质，要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，郑某可以依据该规定，要求开发商赔偿其自付款之日起至实际退款之日的利息损失。

在商品房买卖合同履行过程中，若一方构成根本违约，守约方有权解除合同，而违约方则不享有合同的法定解除权。但如果因不可抗力或情势变更等情形，导致合同在法律或事实上无法履行，合同目的无法实现，双方均可要求解除合同，但违约责任仍需承担。

根据《合同法》第94条第3项的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。”在司法实践中，对于“合理期限”的认定需根据具体情况判断。若法律或合同中有明确的解除权行使期限，则依其规定；若无，则在出卖人迟延交付房屋或买受人迟延付款的情况下，经对方催告后，合理期限为3个月；若对方未催告，则为1年。

需要注意的是，解除权的行使期限属于除斥期间，不因任何事由而中止、中断或延长。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”