房屋租赁合同到期后，当事人以短信方式续租是否成立？

案情简介：租赁合同到期后双方以短信续租

2012年11月，原告李某与被告张某签订《房屋出租合同》，约定李某租给张某房屋一年，租金每年十万元半年一付。合同到期后，双方通过短信息方式协商续租事宜，张某问李某要了银行帐号向其付款4万5千元，但李某认为应付给扣除防水费的六万元，张某认为租金半年一付是5万元不同意以6万5千元的价格续房租，双方就此发生争议后李某诉至法院，要求解除合同，张某返还房屋，并按照每日356元的标准支付自2013年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

法院判决：续租合同未成立

法院认为李某与张某以用短信商量房租的事情属于合法的协商形式，作为房屋出租人的李某提出按照每年13万元的租金标准续租合同，但作为承租人的张某并未即时作出同意该租金标准的承诺，应认定双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后，并还没有形成真正的合同关系。据此，判决张某腾退房屋并支付房屋使用费。

律师说法：

本案的争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点：一是承诺的期间;二是无合意之履行行为不能视为合同成立。

1、关于承诺期间

合同的订立，是缔约双方为意思表示并达成合意的过程。缔约达成合意，是合同的条款各方当事人权利和义务已经确定。合同的订立，以要约、承诺的方式作出。当事人在了解合同内容后合同就生效，合同存在存续时间。除另有约定，都应该定下合同的存续时间。对话为要约者，受约人未立即承诺的，要约即失去效力。

本案中，双方以短信息方式协商为本案的合同方式，可以合同法中适用的法律。则一方要约一方承诺，任何一方的不同意则失效。李要求的十三万与张的十万不一致导致要约失效。虽然在一审中张某又愿意以十三万的价格继续承租该房，但由于李某之前的要约已经失效了而现在不同意继续租借，故没有订立合同的效果。

2、无意思一致的履行行为不能视为合同成立

合同的订立，其最强调的是双方合意。为保证一致性，承诺与要约的内容应该要一致。内容一旦作出变化就成为新要约。本案中张十万元的租金的意思表示是对里发出的新要约。

《合同法》第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中张某主张其已经履行合同，且李已接受代表了合同的成立。然而，张某的单方履行行为对李某原要约内容作出实质变更，即为发出新要约，但李某的不同意代表了合同未成立。从而成立合同，因为从根本上讲，合同法所遵循的最高原则，系双方合意，无合意即无合同，更谈不上履行。

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