房屋买卖指定过户第三人 可能违反诚实信用原则

案情回顾

河北沧州的王先生与赵靖、刘芳夫妇签订了房屋买卖合同，购买赵、刘夫妇名下一套100余平的房屋。据王先生称，房屋实际是其和朋友李先生合伙购买，因此在房屋买卖合同签订后，王先生又与赵、刘夫妇补充约定，将房屋直接过户给其朋友李先生。后赵、刘夫妇并未依约协助李先生进行房产过户，王先生与其朋友便共同将赵、刘夫妇告上了法庭。

法院判决

案件审理中，法院认为根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》，房屋产权移转需具备两个条件：一是申请房屋变更的当事人必须符合房屋权利转移的法定情形；二是因买卖等申请不动产变更登记的，需由双方当事人共同申请。本案中，由于李先生与赵、刘夫妇之间不存在房屋买卖关系，申请办理房屋过户手续的人应当为房屋买卖合同的买受人王先生自己。同时，房屋买卖合同不同于无需办理过户手续的其他普通民事法律关系，因房屋买卖过户需缴纳税款。本案买卖合同中约定将案涉房屋过户到与房屋买卖合同之外的第三人名下有规避纳税之嫌，有违诚实信用原则。因而驳回了王先生与其朋友的诉讼请求。

律师说法

1.房屋买卖、过户要遵守相关法律法规

《不动产登记暂行条例》第十四条、十五条、第十六条第三款规定：

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；

当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记；

当事人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书，并对申请材料的真实性负责。

可见，申请房产过户的，必须由合同双方当事人共同申请。

《合同法》第六条规定：

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。

诚实信用原则是合同法规定的一项基本原则，它要求民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利或规避法律或合同规定的义务。因此以规避相关法律义务为目的的合同条款不会得到法院的支持。

2.房屋买卖合同中应谨慎约定“指定第三人过户”

对于在合同中约定“直接过户给第三人”的条款，目前国内不同地区的法院所持态度和判决其实并不统一。但即使对于持有肯定意见的北京、厦门等地区的法院，其要求也比较严格，需要约定的第三人明确具体，并需要第三人在合同中签字。因此，提醒大家在签订房屋买卖合同时，应谨慎约定“指定第三人过户”类似的条款，防范相关法律风险。

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