公司将出租房以优惠价格卖给员工，侵犯优先购买权么？

案情简介：公司将出租房以优惠价格卖给员工

1996年9月23日，被告某公司与原告张某签订《房屋借用合同》，合同约定由被告某公司将张杨路1133弄10号202室房屋（面积20.6平方米）出借给原告作过渡使用，借用期限自1996年8月1日至1997年3月30日止。合同期满后，原告与被告某公司在该合同上约定原告续借上述房屋至1997年12月31日止。后原告一直居住在张杨路1133弄18号101室房屋至2004年3月底。期间，被告某公司曾于2003年11月14日向原告发出通知，以租借的房屋已落实分配使用为由要求原告办理搬迁及退房手续，未果。后原告向被告某公司主张上述房屋的优先购买权未果，乃起诉至法院。另查明，被告王某系被告某公司的职工。2004年2月24日，被告某公司与被告王某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告某公司将包括张杨路1133弄18号101室房屋在内的该18号1至6层共12套房屋（房屋总面积为670.3平方米）出售给被告王某，合同总价为人民币2,010,900元，单价为人民币3000元/平方米。同年3月3日被告王某取得上述12套房屋的产权。原告张某认为其在承租本案系争房屋期间，被告某公司未通知原告租赁房屋将出售便将房屋转让给被告王某，侵犯其优先购买权，属无效合同。

法院审判：不侵犯承租人优先购买权

本案中，被告某公司所主张的正是基于被告王某系公司内部职工的特殊身份，公司才会以明显低于市价的价格将包括本案系争的张杨路1133弄18号101室在内的12套房屋卖给被告王某，该买卖具有一定优惠性质的理由，法院予以采纳。因此，对于被告某公司基于公司内部职工这一特殊身份而与被告王某发生的房屋买卖关系，原告作为该系争房屋的承租人不享有优先购买权，其要求确认对该房屋具有优先购买权，并以与被告王某相同价格购买该房屋的诉讼请求，于法相悖，法院不予支持。

律师说法：

从立法、司法实践来看，承租人优先购买权的限制性保护主要体现在以下几个方面：

1、房屋部分承租、整体转让情形。当承租人所租赁的房屋与一起出售的其他房屋相分离明显会给出租人造成损失时，承租人不得就其承租部分行使优先购买权，如出租人出售成套房屋或必须将房屋整体出售情形。

2、出租人基于某种特殊人身关系低价出售房屋情形。如果出租人将房屋以明显低于市价出卖房屋是基于某种特殊的身份关系，如亲朋好友、单位职工等，离开该特殊的身份关系，出租人不愿出卖房屋或不愿以明显低于市价价格出卖房屋的，承租人在此情形下不享有优先购买权。

3、租赁房屋非基于买卖而发生权利转让的情形。如赠与、遗赠和继承场合；另在出于公共利益目的而实施的征收、征用等情形，租赁房屋的物权变动是基于公法手段实现，此属于所有权的原始取得，承租人亦不得行使优先购买权。

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