签订购房意向书后违约，需承担违约责任么？

案情简介：签订购房意向书后没有能够及时签订买卖合同

一个商铺，总价款为138万元。认购时王某支付了定金336000元，当时约定待工程动工后再交20%，在签订正式商品房买卖合同时补交至50%，剩下50%按揭或一次性付清。并且约定，如果通知王某办理交款和按揭手续时，王某不来办理的话，自通知之日起15日后每天支付2‰房屋总价违约金。

意向书签订后，王某按时支付了定金336000元。此后，开发公司又向王某发出商品房买卖(预售)合同的通知书，告知王某已取得预售许可证，并且通知王某应该按照约定日期去售楼部签订《商品房买卖(预售)合同》，并办理相关手续，逾期3日将收取总房价每日2‰的违约金。但是，王某未能够前往签订商品房买卖(预售)合同，也没有支付剩余购房款。

过了一段时间，该开发公司给王某发出了《关于王某违约处理的通知》，要求王某在一定期限内前去处理。之后，该开发公司两次向王某发出通知，要求王某配合完成按揭手续，逾期视为违约，按约定收取违约金。第二次收到通知后，王某向该开发公司又支付了购房款552000元。但王某至今未与开发公司签订《商品房买卖(预售)合同》，也未支付剩余房款。故开发公司还是将王某诉至法院，要求解除投资意向书并支付违约金。

法院判决：需承担责任

法院审理认为，王某与开发公司签订的投资意向书，应认定为预约，并非买卖合同。所以王某提出来的投资意向书系商品房买卖合同的意见并不予以采纳。王某接到开发公司发出的通知后，没有能够履行意向书确定的义务，所以开发公司有权解除购房意向书，同时请求由王某承担对应的违约责任，应予支持。

律师说法：

根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。

本案中，王某与开发商虽然对商铺的坐落、面积、单价、总价、付款方式等进行了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，所以不能被认定为商品房买卖合同关系已经成立，只能认定为预约。同时，王某也无法证明开发公司存在先行违约行为，故王某不应承担违约金的抗辩便无法律依据。律师提醒购房人在签订意向书后一定要及时签订《商品房买卖(预售)合同》的正式文本或者在意向书中明确意向书具有买卖合同的效力，以便保护自己的权利。

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