合同谈不拢能否退定金？详解二手房买卖合同解除方法

在签订正式购房合同之前，购房者通常需要与开发商签订一份“认购协议”并支付上万元的定金，这已成为房地产行业中的常见做法。然而，当购房者在签订正式合同时发现合同条款不合理或对自己不利，想要回定金往往变得困难重重。那么，如果合同谈不拢，购房者是否可以要求退还定金？如何合法解除二手房买卖合同？通过以下案例，我们可以更清晰地了解相关法律问题。

去年9月，凌先生前往南宁市那洪大道的“南宁奥园”售楼部，参观了样板房后，看中了一套二房一厅的房源。售楼小姐表示：“房子很抢手，只剩几套了，赶紧定下来吧。”凌先生在尚未仔细阅读商品房买卖合同范本的情况下，便与售楼小姐签订了房屋认购协议，并支付了1万元定金。双方约定7天后签订正式的购房合同。

几天后，凌先生在查看正式合同内容时，感到被误导。合同中关于交房时间、小区公共配套设施建设等关键条款，与他最初的购房预期存在较大差距。他尝试要求修改部分条款，却遭到开发商的拒绝。凌先生认为，开发商故意隐瞒小区绿化等重要信息，是逃避责任的表现，因此决定不签订合同。

随后，凌先生要求退还定金，但售楼小姐称：“退定金需要找开发商。”凌先生又联系了开发商，对方则认为，既然双方已签订认购协议，就应该履行各自义务。凌先生因种种理由拒绝签约，已构成违约，因此拒绝退还定金。无奈之下，凌先生将开发商诉至法院。

购房前签订认购协议并支付定金，是目前房地产市场中开发商常用的营销手段，旨在吸引和锁定潜在客户。但需要明确的是，签订认购书、缴纳认购金或定金并不是法律规定的必经程序。由于房屋是一种价格昂贵的特殊商品，法律对其交易有特别规定，要求必须签订书面的房屋买卖合同，才能正式确立买卖关系。

根据国家建设部的相关法规，未签订正式合同之前，购房者有权改变主意，并要求退还定金。然而，现实中许多开发商利用认购协议作为“圈套”，迫使购房者接受其条款，这类协议往往存在不平等性。

我国法律对购房定金的处理也有明确规定：“如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照定金的相关规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

由此可见，并非所有因认购协议未能签订正式合同的情况都意味着定金无法退还。关键在于未能签订合同的原因是否可以归责于一方。如果是因为双方对合同条款无法达成一致，即购房者不同意开发商的条件，而开发商也不接受购房者的条件，那么这种情形属于不可归责于双方的事由，购房者并未违约，开发商也应将定金退还。

法律人士提醒购房者，在签订认购协议时需格外谨慎，注意收集相关证据，例如在约定时间内前往签约的记录、沟通内容等，因为诉讼过程中，证据是决定胜负的重要依据。如果是因为购房者未按约定时间或地点签约而违约，定金将不予退还；但如果是因为合同条款无法协商一致，购房者有权要求全额退还定金。