办理转按揭需注意哪些问题？如何防范一房两卖风险？

由于自己的疏忽，一套已经还贷四年的房子险些被原按揭人“夺回”。那么，在办理转按揭时需要注意哪些问题？如何防止“一房两卖”的风险？近日，新疆乌鲁木齐市新市区人民法院对一起房屋买卖合同纠纷案作出判决，认定双方签订的合同合法有效，驳回了原告王文刚要求赵东返还房屋的诉讼请求。

王文刚曾以住房公积金贷款方式购买了一套位于乌鲁木齐市北京南路的住房，总房款为14万元。他首付了3万余元后，以该房屋作为抵押，向乌鲁木齐市住房公积金中心贷款11万余元，贷款期限为30年。一年后，因急需资金，他通过朋友介绍认识了赵东，双方协商以原价将房屋转让给赵东，赵东支付了已付款3万余元，并承诺承担公积金贷款的还款责任。随后，双方正式签订了《购房合同》，约定在赵东支付完全部房款后，王文刚应无偿为其办理过户手续。如果赵东未能按时支付按揭款超过4个月，王文刚有权终止合同。

赵东表示，当时他正急于买房结婚，且能以原价购得新房，感到非常高兴。尽管有朋友提醒他应去银行办理转按揭手续并将产权变更登记到自己名下，但他因嫌手续繁琐而未采取行动。此后几年，赵东一直以王文刚的名义向银行缴纳按揭款。

然而，他万万没想到，当初帮助他解决燃眉之急的王文刚，却开始暗中设下陷阱。随着房价上涨，王文刚懊悔当初以原价出售房屋，于是萌生了“妙计”：既然赵东没有去银行办理相关手续，也没有在房产部门进行登记，那么就没人能证明转按揭行为有效。于是，他将赵东起诉至法院，要求确认合同无效并返还房屋。

法院审理后认为，原、被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。虽然双方未在房地产管理部门办理变更物权登记，但这并不影响合同的效力及履行。因此，法院驳回了王文刚的诉讼请求。

通俗来说，转按揭是指在房屋仍处于按揭状态时进行再次买卖，包括期房按揭转让、现房按揭转让和二手房按揭转让三种类型。由于这一形式尚不成熟，大陆目前尚未有专门立法，通常参照《担保法》等法律进行处理。法官指出，由于转按揭涉及多个部门，流程复杂，很多人选择私下签订合同。然而，法院虽然认可私下合同的效力，但若未在银行办理手续、也未在房产部门登记，房屋产权仍登记在原按揭人名下，一旦原按揭人隐匿或再次出售房屋，购房人将面临无法维权的风险。

专家建议，为保障购房人的物权，应通过正规途径直接转让房产，而不是先以原按揭人名义支付房款，待付清总房款后再办理产权过户。这一过程中存在诸多不确定因素，购房人需格外谨慎。如果购房人无法一次性付清房款，可以在办理过户前，依据《物权法》相关规定向房产部门申请预告登记。预告登记后，原按揭人未经购房人同意，不得将房屋再次出售给他人。

总之，购房人若选择购买转按揭房屋，在享受价格优势的同时，也应正视其带来的法律风险，避免因图方便而陷入被动。法律界人士提醒，面对各种转按揭广告，购房者应提高警惕，尽量通过合法正规的手续办理，以保障自身权益不受侵害。