购房承诺优惠是否有效？房款能否依法减少？

购房承诺的优惠是否有效，房款是否真的可以减少？
**导读**：在当前的房地产市场中，购房者常常会遇到各种购房优惠条件。然而，当真正购房时，这些优惠的兑现却常常引发纠纷。商品房销售广告和宣传资料中关于优惠购房条件的说明和允诺，若具体明确，应视为合同的一部分。现实中，有时承诺的优惠未能兑现，导致购房者的合同权益受损。那么，购房承诺的优惠是否有效，房款是否可以减少？以下通过一个案例进行分析。

**案情简介**：
俞某为某工程公司挂靠施工，完工后同意以房屋抵工程款。唐某通过俞某及合伙人聂某从该公司购买了一套111.07平方米的房屋，俞某和聂某出具了一份《情况说明》，承诺按每平方米2250元的优惠价认购，并承诺在唐某办理完全部购房手续后，将公司优惠部分的款项返还给唐某。唐某按每平方米2255.54元的价格完成购房手续并取得产权证后，要求工程公司履行优惠承诺，返还差价。

**法院判决**：
法院认为，购房承诺的优惠有效，房款可以减少。根据《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。此外，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第13条指出，表见代理的构成需满足代理人行为客观上形成具有代理权的表象，且相对人主观上善意且无过失地相信其有代理权。第14条进一步强调，法院在判断相对人是否善意且无过失时，应结合合同缔结与履行过程中的多种因素进行综合分析。

在本案中，虽然《情况说明》未加盖工程公司公章，但聂某为挂靠人，俞某为其合伙人，两人以工程公司名义进行防水工程及以房抵款的安排，且工程公司认可该房屋为抵工程款所用。因此，唐某有理由相信俞某和聂某的行为代表工程公司，符合表见代理的构成要件。依据《合同法》第49条，该《情况说明》应视为有效，工程公司不得以内部关系为由否认其效力。

**律师说法**：
1. 俞某和聂某出具的《情况说明》应视为工程公司的行为。尽管该文件未加盖公司公章，但两人以公司名义进行交易，且工程公司事后认可该房屋用于抵工程款，因此其行为构成表见代理，对工程公司具有法律约束力。
2. 工程公司应按照《情况说明》中的优惠标准，向唐某返还差价。房屋面积为111.07平方米，按优惠价计算，房款应为278,502元，而唐某实际支付了2255.54元/平方米，共计280,609元。因此，工程公司应向唐某返还优惠房款51,095元（280,609元 – 278,502元）。

**结语**：
购房过程中，出卖人所作出的优惠承诺，应当被严格遵守。若商品房销售广告或宣传资料中对优惠条件有具体明确的说明，并对合同订立及房屋价格的确定产生重大影响，即使未写入正式合同，也应视为合同内容的一部分。一旦出卖人违反承诺，购房者有权依法主张权利。如遇纠纷，建议及时咨询专业律师，以维护自身合法权益，避免不必要的损失。