买房人逾期支付定金 法院认定违约的是卖方

案例简介：买房人逾期支付定金，房主不卖了

卖房人为了生意上更换商铺，故想将其位于北京市朝阳区安立路的房子出售，换些做生意的成本，买房人为了换大房子看中了卖房人的房子，双方于2016年8月11日签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，合同约定定金50万元。买房人在看房时先交付了5万元定金，在2016年8月11日合同签订时又交了5万元定金。合同中有一条约定：“由于买房人原因无法于签署本协议时足额缴纳定金，卖房人同意买房人暂交10万元定金，剩余部分在房屋查档当天且2016年8月12日补齐，若逾期未补齐，视为买房人违约，卖房人有权要求买房人按照约定的定金金额双倍标准承担违约金，并且卖房人有权解除合同”。后来，买房人支付剩余定金的时间超过了约定的日期，但卖房人收到全部定金后向买房人出具了收条。此时，卖房人也因为生意上不再需要这笔费用，故而卖房人提出不卖了，并且也没有按照合同约定将房屋钥匙交付给买房人。故双方因此产生纠纷，双方协商不成，买房人将卖房人起诉到北京市朝阳区人民法院。

法院判决：买房人违约后卖房人未行使合同解除权，买方未构成根本违约

法院认定双方关于逾期支付定金需要承担违约责任的约定违反法律约定，且对于买房人逾期支付了定金，卖房人并未行使合同约定的解除权，且继续收取了买房人支付的剩余定金，表明其愿意继续履行合同。后来，卖房人明确表示不出卖房屋构成根本违约，故应当承担违约责任。最后，法院判令卖房人承担违约责任。

律师说法：定金罚则前提是定金合同生效

定金条款或者定金合同属于实践性合同，定金只有实际支付时定金条款或定金合同才生效。本案中，买房人只要未支付定金，就不适用定金罚则的规定。根据担保法的规定，定金具有担保的性质，当事人约定逾期支付定金需要承担违约金的责任实则改变了定金的性质，另外，双方关于支付剩余定金补齐约定了两个条件，房屋查档当天（即合同签约日）及2016年8月12日将剩余定金补齐，这与买房人因签约时无法足额支付方才允许后期支付的约定相互矛盾，存在约定不明情况。故法院不予支持卖房人的诉讼请求。

在处理房屋买卖合同纠纷中，一旦发生纠纷，我们首先想到的是要追究一方的违约责任。而“定金罚则”是一个常用的法律条款，但适用“定金罚则”的前提是定金合同或者定金合同必须生效。也就是说，我们在追究违约责任的时候，首先要看合同约定的承担违约责任的条件是否合法，是否有效。

以上就是对“买房人逾期支付定金，法院认定违约的是卖方，怎么回事”小编在此跟大家提个醒，买卖双方在签订合同时一定要特别留意关于定金、违约责任、合同解除的条款，不能因为其中有中介的存在就忽略上述重要条款，因为很多时候合同中的条款会因为中介的忽略导致双方产生纠纷。