买房人贷款未还,开发商是否承担责任

案情简介：买房人贷款未还,开发商是否承担责任

2008年7月4日，A银行与B公司签署《合作合同》，约定：银行为开发商开发楼盘的购房人发放住房按揭贷款，开发商在银行开立保证金专户，并按每一笔住房贷款金额3%的比例存入保证金，为银行的按揭贷款提供担保。2009年5月5日，被告李某为购买开发商的一套商品房向银行借款20万元，三方签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款期限30年，年利率4.9%，李某以所购商品房作抵押，在李某取得房产证并办妥抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证。2009年8月17日，李某就所购商品房办理了《预购商品房抵押权预告登记》，记载银行为预告登记权利人。贷款发放后，李某未依约按时还款，截止2012年6月26日，拖欠银行贷款本息合计17万元。2012年6月26日，银行从开发商的保证金账户中扣划保证金19元，开发商遂诉至法院要求李某偿还19元，并赔偿占用资金的利息损失2316.5元。

法院意见：买房人贷款未还,开发商是否承担责任

开发商实际承担的是质押担保责任而非保证担保责任，其在清偿李某合法债务的限度内取得银行对李某所享有的权利，对李某行使求偿权。

律师说法：买房人贷款未还,开发商是否承担责任

三方在《个人房产抵押贷款合同》中约定“在李某取得房产证并办妥抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证”，该约定系三方协商，且未损害国家及社会公共利益，故可认定银行有权要求开发商承担相应的保证责任。

《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。

在没有就债权实现方式存在提前约定的情况下，银行有权选择先行使担保物权或保证债权。银行选择通过扣划开发商的保证金专用账户中款项实现债权，开发商实际承担的是质押担保责任，其在清偿李某合法债务的限度内取得银行对李某所享有的权利，对李某行使求偿权。

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