商品房广告是否具有合同效力？要约失效的四种情形解析

一、要约失效的情形
要约失效，是指要约失去法律效力，不再对要约人产生约束力，受要约人也丧失承诺的权利。一旦要约失效，合同便无法成立，即使受要约人之后作出承诺，也不能形成有效的合同关系。根据《合同法》相关规定，有以下四种情形会导致要约失效：
1、受要约人明确拒绝要约的通知到达要约人时。拒绝要约包括直接表示不接受，或对要约内容作出修改、限制或扩张。一旦要约人收到拒绝通知，要约即终止效力。若受要约人在承诺期限内再次表示同意，该意思表示应视为新的要约，而非对原要约的承诺。
2、要约人依法撤销要约。只要撤销行为符合法律规定，要约即失效。
3、承诺期限届满，受要约人未作出承诺。要约的有效期即为受要约人承诺的期限，期限届满后未作出承诺的，要约效力终止。期限届满后，若受要约人再次表示接受，该意思表示不构成承诺，而应视为新的要约。
4、受要约人对要约内容作出实质性变更。任何对要约内容的实质性修改，均视为受要约人发出的新要约，原要约因此失效。

二、商品房广告是否具有合同效力
根据《合同法》第15条第1款的规定，商业广告通常被视为要约邀请，一般情况下不能直接作为合同内容。然而，近年来部分房地产开发商在广告中进行夸大宣传，误导购房者签订购房合同，事后又不履行承诺，导致商品房纠纷频发。因此，要求广告对出卖人具有约束力，显得尤为重要。

《商品房买卖司法解释》第3条对此进行了明确：商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但如果出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋权属的确定具有重大影响的，应当视为要约。即使这些内容未写入正式的购房合同，也应视为合同的一部分，出卖人违反的，应承担相应的违约责任。

在适用该条款时，需注意以下几点：
1、说明和允诺必须具体明确。例如，明确的交房标准、交房时间、设备品牌、小区规划目标等，均属于具体确定的内容。而诸如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限升值潜力”等模糊、主观的描述，显然不符合要约的特征，不能作为合同内容。
2、广告内容应针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。包括房屋的具体位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，以及设备安装的数量和品牌，住宅小区的规划和配套设施等。对于开发规划范围外的内容，出卖人通常无法控制，且买受人可通过实地考察或咨询相关部门了解其真实性，因此广告中对此类内容的描述可以适当进行夸张，买受人也应具备一定的鉴别能力，若因疏忽未能识别虚假宣传，应自行承担责任。
3、广告内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。例如，广告中提到的优惠折扣、随房赠送的设施、免费或优惠享受的配套设施，以及对房屋质量、环境和设备品牌的说明，均可能影响购房者的决策，并成为合同价格的重要组成部分。因此，此类内容在特定条件下可被视为要约，具有合同约束力。