2013年中国房产税政策影响及房地产市场发展趋势分析
2013年，中国房地产业迎来了发展的关键阶段。与此同时，关于房产税新政策的讨论和猜测也层出不穷。本文旨在提供一些深入的思考，供读者参考。
房产税与资源税的开征，将对房地产市场带来深远影响。近年来，有关房产税和资源税的传言不断，但可以肯定的是，保有环节的税收将逐步增加，试点城市也将进一步扩大，探索更多可行的模式与经验。尽管在实施过程中可能面临重复征税、政策推进困难等问题，但从长远来看，房产税的全面推广仍是国内房地产税制改革的重要方向。预计2013年将在6至8个城市进行试点和推进。
资源税以各种自然资源为课税对象，其作用在于调节资源级差收益，体现国有资源的有偿使用。作为国家重要的资源形式，资源税的征收具有必然性。一旦开征，将对当地消费模式产生深刻影响，促使人们更加关注资源价格与环境成本。从供需关系出发，资源税的实施也将对土地市场价格产生影响，并迅速传导至房地产市场和高端非理性消费领域。此外，资源税的开征有助于遏制资源的过度开采，抑制盲目消费，从而避免类似鄂尔多斯、营口等资源型城市出现发展速度与市场需求脱节的现象。
收入增长才是实现“住有所居”的根本保障。当前，中国多数城市的房价高企，尤其是一线城市，许多人希望房价大幅下调，以增强购房能力。然而，房价问题早已超越了房地产本身，涉及广泛的社会经济利益，牵一发而动全身，指望全面大幅降价并不现实。因此，中国人买房的希望，不在于房价下降，而在于收入的持续增长。中共“十八大”提出的收入倍增计划，正是为了实现这一目标。在政府大力关注民生的背景下，普通百姓的收入增长有望超越CPI，甚至超过房价涨幅。届时，收入的快速增长将有助于消化房地产市场的泡沫，使市场回归理性。
2013年房地产各项指标预计将好于2012年。例如，房地产投资增速、新开工面积、施工面积和竣工面积等指标均有望提升。以房地产投资增速为例，2012年全国房地产开发投资总额为71,804亿元，名义增长16.2%（扣除价格因素后实际增长14.9%），增速较前一年有所回落。受限购、限贷等调控政策的影响，2012年的投资增速创下近年来次低水平。然而，随着政策边际效应减弱，以及宏观调控的微调力度加大，行业投资的积极性有所回升。预计2013年的投资增速将超过20%，但目前市场普遍存在的乐观情绪仍需谨慎对待。2012年实际上是政策最为稳定的一年，而2013年则充满变数，6月底和三中全会之后将成为关键观察节点。因此，2013年房地产市场更应保持谨慎悲观的态度。
商业地产和城市土地供应的风险可能逐渐显现。自2010年以来，住宅市场受到限购、限贷、限价等政策的严格调控，投资和投机性需求大幅减少。在此背景下，商业地产，尤其是城市综合体，成为开发商调整战略的重要方向。自2011年起，各地城市综合体数量迅速增长。据四川省商业地产联盟数据显示，截至2012年上半年，成都已建成67个商业综合体，正在建设的达104个，未来五年还将新增约1,000万平方米。近年来，以商业和办公为主的综合体项目在全国范围内快速发展，预计至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，其中中西部城市将成为主要增长区域。
然而，这种发展背后也潜藏着巨大风险。商业地产的问题可能比住宅市场更为突出，政府在这一过程中不应作为招商推手，而应发挥警示和风险化解的作用，及时向企业公布准确的数据和土地供应情况，这才是最大的服务功能。此外，部分四线城市和资源型城市由于土地供应过量，土地存量巨大，存在供应风险爆发的可能。
未来，房地产企业将呈现“强者恒强”的趋势，房企品牌也需进入修复期。随着房地产市场发展机制的不断演变，行业将出现明显的分化。总体来看，市场集中度将持续上升，大型开发商凭借战略优势、节奏把控和金融实力，将进一步扩大市场份额，形成更强的市场主导地位。而中小型开发商则可能因缺乏资源和竞争力而被市场淘汰。
大型房企的一个显著优势在于其对市场节奏的精准把握，能够灵活应对淡季与旺季，制定有效的应对策略。例如，在三四线城市的布局上，万科的表现暂时优于恒大。同时，许多知名品牌房企在产品、消费者关系及品牌管理方面也面临挑战，高端品牌除绿城外，普遍受到冲击。在新的市场周期中，企业必须更加重视消费者心理变化和互联网环境对品牌服务的影响，加大品牌修复力度。品牌的核心价值已不再局限于策划和广告，而是体现在品质、监督、服务和口碑上。
未来，城市综合生活体开发模式和远郊区“产城融合”将成为重要的发展方向。不同城市的地产开发应根据其区位环境和项目基础，选择适合的开发模式，实现产品差异化，提升开发的专业化水平。中国城镇化进程将推动多种城市化类型的发展，包括大城市向都市圈扩展、小城市向中心城市靠拢、县域城镇向城市转化以及农村就地城镇化。
从区位角度来看，发达城市的中心城区适合发展城市综合体；近郊区则适合建设城市产业园；而远郊区由于资源分散、土地利用效率较低，更适合发展低端平价产品。随着城市化进程的推进，大城市远郊区和三四线城市的近郊区将成为“产城融合”模式的重点区域。
城市综合生活体的开发需综合考虑生活便利性、工作距离、交通动线、体验经济和互联网经济等新趋势的融合；而远郊区和三四线城市的产业地产开发，则需全面评估产业方向、关联度、支撑度、资源垄断、区域现有资源、市场前景、政府支持以及未来资源供给等因素。
总的来看，房地产开发模式的选择将直接影响企业的竞争力和市场表现。在资源有限的背景下，诸如动漫、奢侈品、教育资源、产业地产和高校园区等资源的垄断，将成为企业获取市场份额的关键。
城镇化决定了城市化模式的选择和城市进入策略的重要性。未来房地产的发展机遇将越来越多地来源于城镇化、工业化和农业现代化的进程。因此，中国房地产市场仍有望与GDP保持同步增长。在这一过程中，企业需审时度势，把握不同阶段的城市进入时机，制定相应的产品、融资、拿地和管控策略，以在未来的城镇化浪潮中占据有利位置，获取应有的市场份额和行业地位。