新国五条10大核心细则发布，限购范围扩大，房产税或成后续政策焦点

国务院近日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“细则”），对“新国五条”进行了进一步细化，旨在更严格地调控房地产市场。此次细则出台，主要包含以下三方面的创新内容：一是明确限购政策需覆盖所有行政区域，不再局限于部分城区；二是对个人出售自有住房的个税征收方式进行了调整，严格按转让所得的20%计征，这一措施被视为调控的“杀手锏”；三是对房价上涨过快的城市，进一步提高二套房贷款的首付比例和利率，以抑制投机行为。

此次细则共包含10项核心内容，具体如下：

1. 对个人出售自有住房所应征收的个人所得税，若能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值，则应依法按转让所得的20%计征。
2. 对房价上涨过快的城市，人民银行分支机构可根据地方政府设定的新建商品住房价格控制目标，进一步提高二套房贷款的首付比例和利率。
3. 已实施限购的直辖市、计划单列市及省会城市，限购区域需覆盖全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查需提前至签订购房合同前进行。
4. 对于非本地户籍居民家庭，若拥有1套及以上住房，或无法提供连续一定年限的纳税或社保证明，限购城市应暂停向其出售住房。
5. 若购房人不具备购房资格，房地产企业需与其解除购房合同；对协助伪造材料、骗取购房资格的中介机构，将责令停业整顿。
6. 各直辖市、计划单列市及省会城市（除拉萨外），须在一季度制定并公布本地区年度新建商品住房价格控制目标，以保持房价基本稳定。
7. 对于执行限购和差别化信贷、税收政策不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院将进行约谈和问责。
8. 自2013年起，各地需提高商品房预售门槛，从工程投资、形象进度、交付时限等方面加强预售许可管理，推动商品房预售制度改革。
9. 全面落实2013年城镇保障性安居工程任务，确保基本建成470万套、新开工630万套。同时，地级以上城市需在2013年底前将符合条件的外来务工人员纳入住房保障体系。
10. 各地应加快推进个人住房信息系统建设，完善管理制度，确保到“十二五”期末（即2015年底）所有地级以上城市实现系统联网。

业内人士指出，此次细则的出台具有较强的针对性和执行力，相较于2010、2011年的调控政策，更偏向“补漏式”调整，主要针对限购政策执行两年来出现的问题进行完善。其中，对二手房征收20%个调税的政策虽为老规定，但此前执行效果不佳，此次明确后或将产生更大影响。

有专家认为，此次细则可视为2月20日国务院常务会议“国五条”的具体落实，未来“两会”后甚至在“两会”期间，可能还会有更进一步的调控政策出台。网尚研究机构总经理李智也预测，新政出台后，市场将逐步降温，预计今年二季度成交量将受到明显影响，三季度房价或将出现调整。

此外，随着限购政策的全面覆盖，南京市的高淳、溧水等区县也将被纳入限购范围。对于房价控制目标，预计将在本月底前公布，但内容可能与两年前基本一致，缺乏新意。同时，针对二套房贷政策，部分城市或将提高首付比例至70%，利率上调至1.3倍，具体执行仍需各银行机构根据实际情况确定。

在预售管理方面，细则提出对预售方案报价过高、不接受住房城乡建设部门指导或未实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。南京市目前的房价审批流程由物价部门先审核价格，再由房管部门审批预售许可证。未来，房管部门将加强参与和监管，进一步规范市场行为。

总体来看，此次细则的发布标志着房地产调控政策进一步收紧，旨在遏制房价过快上涨，促进市场平稳健康发展。