买房未过户遇遗产房如何处理？中介责任与过户流程解析

王先生第一次买房，缺乏经验，便委托市区一家房产中介公司协助办理。然而，他没想到，这套房子竟是一套“遗产房”，最终让他陷入困境，差点买不成房。

王先生家住莱山区，为了儿子结婚买房，他决定通过银行贷款来填补购房资金的缺口。随后，他找到一家房产中介，希望通过专业人士的帮助顺利完成购房流程。他原本以为有中介把关，一切都会顺利，没想到却遭遇了意想不到的情况。

中介介绍了一套位于蓁山屯附近、面积为60平方米的房子，卖方要价36.6万元。房子虽未进行大装修，但地理位置尚可，价格也相对合理，王先生于8月份与卖方签订了购房合同。在签订合同半个月后，他支付了14万元的首付款，并开始办理银行贷款手续。双方约定，待王先生贷款审批通过后，进行房产过户，银行将直接将贷款款项支付给卖方。

然而，当双方准备办理过户手续时，却发现了问题：这套房子的房产证上登记的是卖方父亲的名字，而老人已经去世多年，房产尚未过户给卖方。根据相关规定，交易前必须先完成继承手续，将房产确权到继承人名下。因此，现在要进行交易，必须先将房产证上的老人名字过户到其子女名下，而这一过程需要缴纳个人所得税，金额大约为6万多元。

卖方得知这一情况后，表示税费过高，拒绝继续交易，并声称自己不承担违约责任。他指出，房产中介在交易前未提前告知遗产房的特殊性，也未协助办理继承公证或授权委托手续，导致合同无效。同时，他要求王先生若坚持购房，需额外支付3万元的个人所得税，否则不予出售。

面对这一局面，王先生陷入两难：如果放弃购房，儿子的婚事将受到影响；如果继续坚持，又可能面临更大的经济损失。他感到“骑虎难下”，不知如何是好。

事实上，遗产房在交易前必须经过继承确认，即由继承人共同办理继承公证，将房产确权到某一继承人名下，之后才能进行合法交易。因此，市民在购房过程中如遇到遗产房，应格外谨慎。

针对这一情况，记者咨询了通世律师事务所的张霞律师。张律师指出，本案涉及两个法律问题：一是房屋的继承问题，二是继承人对房屋的处分问题。根据法律规定，房屋所有权证是产权人享有产权的合法依据，因此在被继承人去世后，其遗产的继承和确权是房屋交易的前提。

在实践中，如果继承人之间能够达成一致意见，可按照公证部门的要求，提供相关材料并共同办理继承公证，随后到房产交易部门完成过户手续；若继承人之间无法达成一致，则需通过诉讼程序进行析产分割，最终确认各方的继承份额。只有在继承和确权程序完成之后，继承人才能合法地对房屋进行处分，即进行买卖交易。

因此，作为购房者，应事先了解房屋的产权状况，避免因产权不清而陷入纠纷。同时，房产中介机构在提供居间服务时，也应主动为买卖双方解释相关法律政策，帮助其做出合理决策，减少交易风险。