房屋抵押后能否出租及出租期间能否出售，法律如何界定？

房屋抵押后能否再次出租？李某因生意需要向赵某借款20万元，借款期限为一年，并以其名下的一处房产作为抵押，双方签订了抵押借款合同，并依法办理了抵押登记。2004年1月，李某为充分利用该房产，将其出租给某商贸公司，租赁期限为两年。在签订租赁合同时，李某未向商贸公司披露该房屋已设定抵押的情况。2004年9月，李某因经营亏损无力偿还赵某的借款，双方协商后决定由赵某以30万元购买该房屋，扣除借款本息后，赵某需再支付李某84000元房款。双方于2004年10月完成房屋过户手续。随后，李某通知商贸公司房屋已转让，要求解除原租赁合同，赵某也提出解除租赁合同，以便自行使用该房屋。然而，商贸公司不同意解除合同，认为其与李某之间的租赁关系合法有效，赵某无权单方面解除。同时，商贸公司还主张行使优先购买权，要求购买该房屋。

赵某遂提起诉讼，请求法院确认其与李某之间的租赁合同无效，并判令商贸公司立即腾退房屋。商贸公司则辩称租赁合同有效，依据“买卖不破租赁”原则，赵某无权解除合同，且其享有优先购买权。

法院经审理认为，抵押权设立在先，租赁合同签订在后。在债务到期之前，租赁合同对抵押权人并无实质影响，且该合同系双方真实意思表示，应认定为有效。然而，一旦债务到期，抵押权人有权实现抵押权，此时租赁合同可能对抵押权的实现构成障碍，因此应认定该租赁合同无效。由于合同无效，商贸公司亦不再享有优先购买权。

最终，法院判决李某与商贸公司之间的租赁合同无效，要求商贸公司于十日内腾退房屋。

本案的争议焦点在于：抵押权设立后形成的租赁合同是否有效，抵押权人是否可以主张该合同无效。对此，法律并无明确规定，理论界存在不同看法。一种观点认为，抵押权设立后，租赁关系不应影响抵押权的效力，抵押物在拍卖时租赁权对买受人无约束力；另一种观点则认为，只有在租赁关系影响抵押权人利益的情况下，抵押权才能对抗租赁权，否则租赁关系仍应有效。

笔者认为，抵押权设立后，法律并未禁止抵押物的出租，根据“法不禁止即为权利”的民事原则，抵押人有权将抵押物出租。理由如下：首先，抵押权仅是一种优先受偿的权利，并不剥夺抵押人对抵押物的所有权和使用权，只要租赁期限不超过债务清偿期，抵押人有权将房屋出租；其次，抵押并不转移抵押物的占有，因此具备出租的条件；最后，抵押的设立目的在于保障债权的实现，允许抵押人出租抵押物，有助于发挥其使用价值，从而更有效地保障债权的履行。