承租人擅自转租合同无效如何处理？法院判决返还转让金

承租人擅自转租房屋引发纠纷，近日安徽省明光市人民法院对此案作出一审判决。原告徐钢与被告钱仲清于2008年5月8日签订了一份房屋转租合同，约定钱仲清于2008年5月12日将房屋交付徐钢，转租期限为一年，自2008年5月12日至2009年5月12日止。每月租金暂定为2000元，徐钢需在每年6月12日和12月12日以现金形式支付上半年和下半年的租金。此外，徐钢需支付钱仲清房屋转租金28000元，其中10000元为定金，剩余22000元应于2008年5月12日前付清。徐钢已按约定支付了全部款项。

然而，该房屋原为赵丽娟所有，她委托其姐赵丽华对外出租。2006年，钱仲清未经赵丽华同意，从他人处转租了该房屋用于音响销售。赵丽华在收取房租时虽未提出异议，但明确告知钱仲清，该房屋不得用于餐饮经营，也不得擅自转租。钱仲清随后向赵丽华支付了至2008年7月12日的房租。2008年5月8日，徐钢与钱仲清签订转租协议，钱仲清在签约时隐瞒了房屋不能用于餐饮经营的事实，并声称与徐钢为合伙经营快餐生意，实际上却将房屋转租给徐钢并收取了转让费。

当年6月13日，赵丽华前往房屋现场，明确告知徐钢和钱仲清未经其同意不得擅自转租房屋或收取租金，并向徐钢收取了2008年7月12日至2009年1月12日的房租12000元。徐钢曾试图与赵丽华签订正式租赁合同，但因故未能完成书面协议。随后，徐钢对房屋进行了装修，并开设了“遇见石锅坊”快餐店。但因经营效益不佳，于2008年11月6日停止营业，并通过登报方式对外转租，同时告知赵丽华。赵丽华明确表示不允许徐钢擅自转租房屋或收取租金。

徐钢随后向钱仲清要求退还房屋租金未果，遂于2008年11月将钱仲清诉至法院，赵丽华作为第三人参与诉讼。在审理过程中，赵丽华表示因徐钢与钱仲清存在纠纷，希望在房租到期后收回房屋。后因第三人主体错误，徐钢撤回诉讼，并将房屋提前交还赵丽华，赵丽华退还了2000元提前退房的租金。

2009年2月，徐钢再次向法院提起诉讼，要求确认其与钱仲清签订的转租合同无效，并要求钱仲清返还房屋转租金28000元。赵丽娟与赵丽华作为第三人参与诉讼。法院审理后认为，尽管徐钢与钱仲清签订转租合同是其真实意思表示，但钱仲清并未获得房屋所有权人的授权，属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同效力待定。赵丽华在得知纠纷后明确要求收回房屋，表明其对转租行为及收取转让费的事实不予认可，因此该转租合同未获权利人追认，应属无效。

法院支持徐钢确认合同无效的请求，同时认为徐钢在合同无效过程中也存在一定过错，故对其要求全额返还转租金的诉讼请求部分予以支持。最终判决确认徐钢与钱仲清于2008年5月8日签订的房屋转租合同无效，判令钱仲清于判决生效后十日内返还徐钢房屋转租金15000元，驳回其其他诉讼请求。