合同未签成中介能否索要违约金？格式条款无效的法律解析

合同未签订，中介公司能否要求支付违约金？

【案情】
2004年6月，毛小姐为购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人，协助毛小姐购买庄先生位于浦明路的一套房产，房款为人民币245万元。协议中明确了付款方式、意向金数额及处理办法等内容，并在第十条特别约定：“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，毛小姐应向中介公司支付总房款3%的违约金。”协议签订后，毛小姐依约支付了5000元意向金。然而，后因毛小姐与上家庄先生在付款问题上未能达成一致，最终买卖合同未能签订。中介公司遂向法院提起诉讼，要求毛小姐按照协议约定支付违约金49000元。

【争议】
本案的争议焦点主要集中在两个方面：一是《房地产买卖居间协议》第十条关于违约金的约定是否有效；二是中介公司在买卖合同未签订的情况下，是否有权收取相关费用。

中介公司认为，协议中约定“如三方有任何一方不能履行协议约定的，应对对方承担违约责任”，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，因此有权依据该条款追究毛小姐的违约责任。毛小姐则认为，该条款属于“霸王条款”，将违约责任单方面加重，要求法院予以撤销。

【法院审理】
法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《房地产买卖居间协议》由中介公司提供，其中第十条的约定剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着只要买卖合同未签订，毛小姐就必须承担违约责任，而中介公司则无论居间是否成功均可获得报酬。这种安排显然违背了公平原则，损害了毛小姐的合法权益，因此该条款应属无效。

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬；未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。鉴于中介公司在居间过程中通常会涉及权籍调查、使用情况调查、市场行情分析、促成交易意向、协助订立合同等服务，这些活动往往会产生一定的经济成本。因此，中介公司仅能就其已支出的必要费用向毛小姐主张权利，而无权要求支付违约金。

【评析】
在二手房交易中，中介公司的居间活动是否能够促成买卖合同的签订，具有较大的不确定性，往往受制于买卖双方的意愿和实际情况，并非完全由中介公司决定。即使中介公司尽到了报告或媒介的义务，合同仍可能因各种原因未能成立。此外，部分委托人可能违背诚实信用原则，擅自与第三方私下成交，绕过中介。

在此背景下，法律虽赋予中介公司请求支付必要费用的权利，但必要费用与报酬有本质区别，且数额通常远低于报酬。因此，中介公司在签订居间合同时，应避免单方面设定高额违约金条款，而应根据实际提供的服务内容，采取“菜单式”收费方式，按项目分别计费。这样既能合理约束委托人的行为，也能有效弥补中介公司的成本支出，从而减少纠纷，实现交易各方的公平与合理。