违章建筑能否出租？租赁合同无效能否要回租金？

违章建筑能否出租？2007年8月，王某将其未经审批擅自搭建的店面出租给刘某，双方约定租期两年，月租金为1200元，总租金为28800元。2009年8月，租期届满后，刘某以该店面为违章建筑为由，主张租赁合同无效，要求王某返还已支付的租金28800元。双方因此产生争议。那么，承租人能否以租赁合同无效为由，要求出租人返还已支付的租金？

对此存在两种不同意见。第一种意见认为，王某出租的店面属于违章建筑，因此租赁合同无效，出租人应返还因无效合同取得的财产，即已收取的租金28800元。第二种意见则认为，虽然租赁合同无效，但根据无效合同处理原则，双方应互相返还因合同取得的财产。刘某在租赁期间已实际占有店面，应向王某返还相应的占有利益，而该占有利益已通过租金形式体现，因此刘某无权要求返还已支付的租金。

笔者同意第二种意见。本案涉及两个核心问题：一是将违法搭建的店面出租是否有效；二是合同无效后，承租人是否可以要求返还已支付的租金。

首先，关于违法建筑出租的效力问题。根据法律规定，财产所有权的取得不得违反法律，而违法建筑因其建设行为违法，无法产生设立物权的法律效果，建设人不能享有合法的所有权。因此，将违法建筑出租的行为属于无效民事行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条明确规定，出租人未取得建设工程规划许可证或未按规划许可内容建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。据此，王某将未经审批的店面出租给刘某，该租赁合同应被认定为无效。

其次，关于合同无效后租金是否应返还的问题。根据无效合同的处理原则，合同双方应各自返还因合同取得的财产。然而，承租人实际占有房屋期间所获得的使用利益，也应予以返还。在司法实践中，占有利益通常以租金的形式进行量化。因此，即使合同无效，承租人仍需支付相应的房屋占有使用费。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该规定表明，即便合同无效，出租人仍可基于其对房屋的实际占有而主张占有使用费，即租金。因此，承租人以合同无效为由要求返还已交付租金的请求，通常不会得到法院支持。

综上所述，王某将违章建筑出租给刘某，租赁合同依法无效。由于刘某已实际占有店面两年，除应返还店面外，还需返还其在占有期间所获得的使用利益，即租金。因此，刘某无权要求王某返还已支付的28800元租金。