房东卖房租房人能否主张合同无效？优先购买权不等于合同无效

案情简介：自2005年3月起，原告李某租赁被告汪某位于临清市潘庄镇英雄路中段两侧的房屋用于经营，该房屋位于路西，为砖木结构，包括北房三间、东房四间（作为门面房使用）及一个附属小院。双方仅通过口头协议确立租赁关系，未签订正式的租赁合同。2005年至2011年期间，每年租金为5000元；自2012年起，租金调整为每年7500元。2013年1月8日，被告汪某与第三人王某签订房院出让协议，将原告所租赁的房院出售给王某。原告称，被告在出售房屋时未通知其，且其对被告与第三人解除该协议的行为表示异议，认为该解除行为系恶意串通，侵犯了其优先购买权。因此，原告请求法院确认其对被告房屋享有优先购买权，并确认汪某与王某之间的房屋买卖合同无效。

被告则主张，其在出售房屋时已通知原告，原告明确表示无力购买，且目前被告与第三人已解除房院出让协议，并已将全部购房款36万元退还给第三人王某。为此，被告向法院提交了解除房院出让协议、王某出具的收款条以及解除租赁合同通知书等证据。

第三人王某亦表示，其与被告已解除房院买卖合同，并已收到被告退还的全部购房款36万元。

法院判决：驳回原告的全部诉讼请求。

根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供相应的证据。若无证据或证据不足以证明其主张，应承担不利后果。本案中，被告及第三人提交了相关证据，证明双方已解除房院出让协议，且被告已将购房款退还第三人。原告虽对证据的真实性提出异议，认为被告与第三人存在恶意串通，但未能提供有效证据予以支持，故法院不予采信。

承租人优先购买权是指在出租人出售租赁物时，承租人享有在同等条件下优先于其他买受人购买的权利。本案中，被告已不再出售原告承租的房院，因此原告主张优先购买权已无事实基础。同时，根据相关法律规定，原告请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，法院亦不予支持。

律师说法：租房人能否主张合同无效？

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此外，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条进一步明确：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

综上，原告李某虽对租赁房屋享有优先购买权，但无权主张被告汪某与第三人王某之间的房屋买卖合同无效。在此提醒广大租房人，若房东未履行通知义务即出售房屋，租房人可依法主张优先购买权，但不能直接请求确认房屋买卖合同无效。如遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，以保障自身合法权益。