境外人士购房反悔，卖方能否追讨违约金？法律解析与案例判决

2013年8月22日，经上海信义房屋中介咨询有限公司（以下简称“信义中介公司”）居间介绍，陈先生与胡小姐签订《定金协议》，约定由胡小姐购买陈先生名下位于该市昌平路某号的一处房产（该房屋尚未办理房地产权证）。根据协议，胡小姐需先支付定金2万元，由中介公司代为保管。一周后，双方正式签署《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让总价为181.8万元，并对付款时间进行了详细规定：胡小姐应在2013年9月30日前支付包括定金在内的首期房款共计110万元。同时，合同还约定，陈先生须在2013年9月15日前办理公证委托信义中介公司领取房地产产权证，并明确若胡小姐违约，需赔偿总价款的20%。

然而，胡小姐并未按约支付首期房款，反而于2013年10月21日以“合同未办理公证不生效”为由，向信义中介公司发出书面通知，要求解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2013年12月1日，陈先生取得该房屋的房地产权证，并于同年18日将房屋转售给第三方，转让价格为152.8181万元。2014年5月18日，陈先生向法院提起诉讼，主张胡小姐在提出解除合同后，仍拒绝履行合同义务，导致其不得不另行出售房屋，造成差价损失28.9819万元，要求解除合同并由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。

法院审理认为，国家出台房地产政策法规，旨在加强市场调控，防止房地产过度炒作，胡小姐对此应属知情。根据合同约定，胡小姐应在2013年9月30日前支付首期房款，陈先生才能继续办理产权证，而产权证未办妥前，买卖合同无法完成公证。因此，胡小姐在签约时已知晓房屋尚未取得产权证的情况，其未按期付款构成违约。法院认定，合同解除后，胡小姐仍需承担总价款20%的赔偿责任，该赔偿金额实质为约定的违约金。因此，法院判决支持陈先生的诉求，要求胡小姐支付违约金36.36万元，同时将暂存于信义中介公司的2万元定金返还给胡小姐。