如何计算延期交房的违约金

一、延期交房应支付违约金

2004年2月26日张某与某房地产公司签订了商品房买卖合同，写明未能按约定的日期交房，公司应承担违约金6472元。上房后，被告迟迟不出具发票，导致房产证无法办理，2006年2月17日才为张某出具了发票，致使张某晚办证220天，按日万分之二点一计算，应赔偿张某6193元，办理房产证时应由被告缴纳的测绘费180元，交易手续费251元都是由张某垫付的，被告应偿还。

二、延期交房违约金怎么算

按照规定，将违约金定位每延期一日向买方支付买卖总价格的万分之五的违约金。但是这也不是一成不变的;如果违约金是双方自己通过协商定好了的，就不一定是百分之五。经过调查显示违约金过高的，可以经过法院途径应予适当的减少。因此，延期交房违约金是没有一个固定的收费标准额。延期交房违约金的收费标准决定权是在开发商和购买人的身上。

如果违约金定下来了，但是对于开发商没有按时交房，必须支付延期交房违约金的时候，那开发商又是怎么来支付的呢?一般开放商还是按照约定的违约金给付的。但是少数的开发商竟然用物业费来抵押，这是不合法的。因为物业管理费在转让过程中必须是要购房者和物业管理公司同意后才能转移的。所以延期交房违约金和物业管理费其实是两个不同性质的费用，是不能够相互抵消的，他们的合同主体都不同，一个是物业管理公司和开发商，一个是购买者和开发商，是两个法律关系的了。

三、相关的法律规定

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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