买卖合同未明确履行顺序如何处理？同时履行抗辩权详解

案件简介：原被告双方于2010年1月4日签订了一份房屋买卖协议，协议中明确了房屋的地址、面积及价款等信息，并约定原告应在签约当日支付购房款20万元，剩余17万元则在办理过户手续时一次性付清；同时约定被告应在2011年11月将房屋正式交付给原告。协议签订当日，原告已向被告丁飞支付了20万元购房款。此后，双方又签订了一份补充协议，约定其中一被告向原告借款共计95000元，该笔借款用于抵扣部分房款。经查，两被告在2011年11月前已将房屋的二楼交付原告使用，但一楼尚未交付，且房产过户手续也未办理。（案例索引：（2012）海民初字第0840号）

裁判结果：根据《合同法》的相关规定，当事人互负债务且无先后履行顺序的，应同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，房屋买卖协议及补充协议均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约全面履行义务。然而，原、被告签订的房屋买卖协议中并未明确约定产权过户的具体时间，仅规定原告在过户时一次性支付剩余房款。因此，根据合同法原则，双方应同时履行各自的义务。原告有权在被告未完成房屋交付及过户手续前，拒绝支付剩余房款。

律师说法：同时履行抗辩权的成立条件及其法律效力。本案的争议焦点在于，双方是否构成同时履行抗辩权，以及该抗辩权在实际履行中的法律效力。合同作为双方权利义务的依据，有时存在约定不明的情况，法律的作用之一便是填补合同漏洞，明确双方责任。同时履行抗辩权正是为了解决在合同未明确履行顺序时，一方在对方未履行对待给付义务前应如何处理的问题。

根据我国《合同法》的规定，当事人互负债务且无先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；若对方履行不符合约定，有权拒绝相应的履行。同时履行抗辩权的成立需满足以下条件：1、基于同一双务合同产生互负的债务；2、双方的债务均已届清偿期；3、对方未履行债务或未提出履行请求；4、对方的债务是可以履行的。

在本案中，原、被告签订的房屋买卖协议对履行顺序约定不清，法律上无法判断应由哪一方先履行义务。因此，根据《合同法》的相关规定，双方应同时履行各自的义务。原告在被告未完成房屋交付及过户的情况下，有权拒绝支付剩余房款，这符合同时履行抗辩权的适用情形。同时，需注意的是，同时履行抗辩权属于延期抗辩权，其并不消灭对方的请求权。如果一方要求对方履行义务，其自身也必须同时履行相应义务。因此，若原告享有同时履行抗辩权，且被告未履行其义务，原告无需承担迟延履行的责任。

综上所述，对于买卖合同中未明确履行顺序的情形，应按照同时履行的原则处理。在实际操作中，若发生纠纷并需通过诉讼途径解决，建议当事人事先咨询专业合同律师，以更好地维护自身权益，明确法律适用及诉讼策略。