从去库存到稳楼市 房地产开发模式或现巨变

房地产开发模式或现巨变

上海于20多天前出让的两宗租赁地块出让结果日前出炉。公告显示，这两宗地块均零溢价成交，最终成交折合楼面价都不到6000元/m2，不及相近地段楼面价的20%，竞得企业均为国企，两宗地块至少要提供1897套租赁房源。

而在同一日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。对于房地产行业，会议提出“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。

值得注意的是，这一次房地产政策的表述和去年年底中央经济工作会议以来的表述有很大的不同，过去的表述都是强调“去库存”，将“去库存”作为房地产政策的出发点，而这次政治局会议，重点在于“稳定房地产市场”。上海土地市场的新变化，加上房地产政策表述的新变化，对楼市的未来走向有什么深刻含义?

我国正尝试转向房屋租赁时代，房地产开发模式将要发生重大转变:一部分是开发商建设的真正的商品房，这部分地价高、房价高;另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房，这部分土地出让价低，租金低。

这种模式，和新加坡的房地产开发模式相似。而这次政治局会议关于房地产政策的描述变化，也显示出对房地产调控政策侧重点悄然调整。“稳定房地产市场”意味着防风险。业内人士认为，将金融风险提高至最高警惕级别的周期下，市场整体进入下行调整周期属于大概率事件。要建立长效机制，新加坡模式值得学习，如果市场能提供大量70年的长期租赁房，那么就能化解目前高房价带来的问题。

什么是房地产去库存

房地产去库存是供给侧改革措施中的重要部分，从常用的库存概念考虑，房地产库存有狭义和广义之分。（1）狭义房地产库存。统计口径为现房库存，是指已竣工的待售现房，现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念，不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。（2）广义房地产库存。统计口径为可售现期房库存，是指现房库存和期房库存之和，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存，是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

我国商业银行的贷款结构中，房地产业的直接间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金有可能出现支付链的断裂，从而引发金融危机。