未取得建设工程许可证的租赁合同是否有效？法院判决解析

案情简介：A公司承租了东屿村委会位于某地块的3.17亩土地，并根据温州市规划局的要求，出资建设了二层小青瓦和平顶结构的厂房、办公室及宿舍，用于开展汽车维修和汽车零部件零售业务。随后，东屿村委会与A公司签订了租赁协议。然而，A公司未按约支付租金，引发纠纷。后东屿村委会将A公司诉至法院，请求确认租赁协议已于2012年3月5日解除，并要求A公司腾空并返还租赁房屋。

经查明，涉案地块最初由温州市鹿城区人民政府、温州市广播电视局及温州疏港公路工程指挥部联合发文确定为东屿村搭建临时工棚的地点，后经温州市人民政府批准延期使用。但此后再无延期手续，且该地块上的房屋未依法取得建设工程规划许可证和房屋产权证，临时工棚的建设也未获得规划部门的批准。

此外，A公司在承租期间，将涉案房屋转租给案外人何正，由此引发相关纠纷。2012年5月2日，东屿村委会向一审法院提起诉讼，主张租赁合同无效，并要求A公司返还房屋。

法院判决：法院认定，东屿村委会与A公司签订的《租赁协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据相关法律规定，租赁合同无效后，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并要求其返还房屋。

关于A公司提出的转租行为已被司法确认合法的问题，法院指出，由于涉案房屋未取得建设规划许可和产权登记，其转租行为亦不具备法律效力。因此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同无效后，仅能参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，而不能认定转租行为有效。

律师说法：根据法律规定，出租人未取得建设工程规划许可证或房屋产权证，与承租人签订的租赁合同应被认定为无效。同时，涉案房屋被认定为临时建筑，自1997年审批以来已远超法定使用期限，进一步支持了合同无效的结论。

因此，东屿村委会与A公司于2009年2月18日签订的租赁合同无效。对于A公司占用房屋期间产生的占有使用费，法院支持其按照合同约定的每月27776元标准支付自2011年12月31日起的费用。由于A公司占有使用房屋无法律依据，法院判令其应立即腾空并返还房屋，考虑到实际情况，给予其一个月的宽限期。

此外，法院指出，租赁合同无效后，涉案房屋不应再作为A公司工商登记的地址，应依法予以注销。对于A公司因合同无效所遭受的损失，因其未在本案中提出，可另行提起诉讼主张权利。

综上，本案中出租人未取得建设工程许可证，导致租赁合同被认定为无效，承租人需承担相应的法律后果，包括支付房屋占有使用费及返还房屋。如您有更多相关法律问题，可进一步咨询专业律师。